Нестабильность доллара, ресурсный дефицит банков и ужесточение условий кредитования в нынешнем году обусловили застой на рынке жилой недвижимости. Напуганные мировым ипотечным кризисом, «скачками» американской валюты и противоречивыми прогнозами о предстоящем обвале цен на недвижимость, потенциальные покупатели расставаться с деньгами не спешат. Свою роль в создании ситуации неопределенности и тревоги сыграли и отечественные средства массовой информации. Когда ежедневно читаешь в прессе или слышишь по радио и телевизору о грядущем падении цен, поневоле начинают сдавать нервы.
Впрочем, реального обвала цен не происходит, и, по утверждению большинства застройщиков, в ближайшее время не предвидится. Удачные объекты на этапе завершения строительства продаются более чем успешно. Можно говорить лишь о некоторой коррекции цен на определенных сегментах рынка недвижимости.
Однако застой на строительном рынке уже нельзя объяснить обычным сезонным падением спроса. Совокупность обстоятельств дает право называть ситуацию кризисом, который может иметь тяжелые последствия для многих застройщиков и строительных организаций. Нестабильная ситуация на рынке недвижимости наиболее тяжело ударила по сегменту жилой недвижимости. Многие компании, испытывая трудности с финансированием проектов, вынуждены либо переносить сроки сдачи объектов, либо прибегать к временным приостановкам строительства. В данной ситуации в наиболее выигрышном положении оказались компании, сделавшие ставку на строительство жилья элитного класса.

Преимущества
дорогого жилья
Единственный вид жилой недвижимости, который сегодня характеризуется стабильным развитием, - это элитное жилье, что обусловлено как постоянным спросом обеспеченного слоя населения на дома высокого уровня, так и определенной спецификой покупателей самого дорогого жилья. Наиболее значительное количество платежеспособного населения сконцентрировано в Киеве, и именно в столице Украины в первую очередь возводятся в последние годы новые жилые дома, претендующие на элитность. Впрочем, по оценкам специалистов, объем рынка жилья элитных классов (де люкс и премиум) в Киеве не превышает 10-12%. А в целом по Украине долю элитного жилья специалисты оценивают в 2-5%.
На элитном рынке недвижимости практически не использовалась ипотека – в результате финансовый кризис оказал на него наименьшее влияние. В данном сегменте кризисная ситуация практически никак не отразилась и на платежеспособности потенциальных клиентов, поэтому очень малая часть платежеспособного спроса переходит в отложенный.
Рынок элитной недвижимости ориентирован на наиболее платежеспособную часть менеджеров высшего звена и владельцев крупных компаний, мотивация которых на приобретение жилья максимальной комфортности в текущей фазе финансового кризиса практически не изменилась. С учетом того, что многие предложения этого рынка являются эксклюзивными, а прогноз ввода в строй новых объектов умеренно пессимистический, то падение этого сектора рынка, скорее всего, будет незначительным, если вообще произойдет. Возможна лишь незначительная и временная коррекция цен, связанная с положением девелоперов, задействованных в элитном сегменте, и с внешними причинами – проблемами банков-кредиторов.
Цены на объекты элитной недвижимости (как правило, это дорогие квартиры с отделкой в элитных домах) не падают и, скорее всего, не упадут. Более того, сделки продолжаются и достаточно активно, а прогнозы о резком снижении цен пока что не оправдались. Возможно, это обусловлено тем, что в Украине элитную недвижимость рассматривают как предмет роскоши, который мало подвержен влиянию рыночных тенденций.
Специалисты рынка жилой недвижимости сходятся во мнении, что основными характеристиками, которые определяют выгодность вложений в тот или иной объект недвижимости остаются качество объекта и его месторасположение. Наиболее рентабельными традиционно считаются объекты на Печерске. Здесь располагаются исторические и культурные памятники, крупнейшие деловые центры, органы государственной власти, музеи, театры, парки.

Требования и предпочтения
покупателей
Самая заметная тенденция сегмента элитной недвижимости – это стабильный спрос вкупе с меняющимися предпочтениями и неуклонный рост цен, замедляющийся или ускоряющийся в зависимости от текущей рыночной ситуации. Динамичность развития этого сегмента, изменения во вкусах и предпочтениях покупателей, внедрение новых технологий и применение современных материалов постепенно меняют и стандарты элитной недвижимости. Несмотря на высокий уровень цен, спрос на элитное жилье по-прежнему превышает предложение. Большой спрос на объекты класса премиум и де люкс вызван, прежде всего, недостаточным количеством недвижимости такого уровня. По оценкам аналитиков, потребности покупателей в этом сегменте покрываются лишь на 40-50%.
С другой стороны, рынок переживает отнюдь не лучшие времена: качественных предложений мало, цена некоторых объектов необоснованно завышена, а продавцы предлагают считать домом элитного класса любую новостройку в центре города. Впрочем, интересные проекты появляются постоянно, просто в меньших количествах, чем необходимо. Это обусловлено, прежде всего, дефицитом земли под возведение новых объектов и ростом себестоимости строительства. К примеру, некоторые уникальные с точки зрения расположения объекты недвижимости в Киеве раскупаются по высокой цене просто потому, что через несколько лет этих предложений на рынке вообще не будет.
В целом, элитный сегмент недвижимости крайне специфичен. Значения терминов «комфорт» и «престиж» быстро морально устаревают. То, что считалось элитным несколько лет назад, теперь отнести в эту категорию можно с натяжкой. Применяются новые технологии строительства, отделки, покупатель становится все более искушенным в своих требованиях к качеству и разнообразию предоставляемых опций.
Местоположение и видовые характеристики – это, пожалуй, единственный критерий элитного жилья, который подвергся наименьшей корректировке в течение последних лет. Наиболее востребованными на рынке элитного жилья являются квартиры площадью 150-220 кв. м с хорошими видовыми характеристиками. Поэтому последние этажи домов предлагаются как видовые квартиры: с большой площадью остекления, со смотровыми площадками и террасами. Впрочем, неправильно полагать, что существует какой-то один аспект, которому покупатели дорогого жилья отдают предпочтение. Для кого-то важно жить именно в этом месте, и ради этого он согласен смириться, скажем, с не слишком передовой «начинкой». А другой человек превыше всего ценит удобство планировок и современность технического оборудования дома. Но всем важно, чтобы стоимость предложения была адекватна тому набору благ, которые предоставляет новая квартира или дом.
Большинство клиентов предпочитают покупать квартиры в готовых домах, причем все большее число покупателей предпочитают квартиры с готовой качественной отделкой. По-прежнему много внимания уделяется планировкам квартир: высокие потолки, квартиры двух-, трехсторонние, с большим количеством окон. Эксклюзивность любители роскоши желают иметь не только на стадии покупки квартиры, но и после, когда определяют облик своего нового жилища. Практически все дома высокого уровня сдаются со свободной планировкой. Человек приобретает площадь и определяет то количество комнат, которое хотел бы иметь, а дальше уже начинают работать архитекторы и дизайнеры.
Начинает меняться отношение к инфраструктуре. Теперь клиенты не столь трепетно относятся к наличию в доме бассейна, сауны, фитнес-клуба или ресторана. Собственники дорогой недвижимости во всех этих столь разрекламированных опциях разочаровались – прежде всего потому, что затраты на их содержание порой непомерно высоки. Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме.
Еще одной важной тенденцией, которая и в дальнейшем будет влиять на рынок престижного жилья, стоит назвать трансформацию стиля жизни богатого человека. Если ранее считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние (потому люди и пытались уместить все потребности в «закрытом» пространстве своего дома за высоким забором), то сегодня положение, напротив, обязывает быть публичным и открытым. Состоятельному человеку удобно ездить в разные рестораны, посещать престижный фитнес, где его ждет личный инструктор – одним словом, он не стесняется быть богатым. Меняется общество – меняются и требования к стилю жизни. Теперь модно быть богатым и не скрывать этого.