Генеральный
директор строительной компании, уже около 10 лет возводящей дома
в Москве, легко согласился на интервью. «Наболело, — пояснил он. —
На столичный рынок недвижимости существует два взгляда. Первый —
правительства города, в духе соцреализма. Второй — всяких
„несогласных“, рисующих нас бандитами». Имя свое строитель решил
оставить в секрете — он ведь собирается и дальше работать на своем
поприще.
— С 2000-го по 2007 год цены на квартиры в Москве поднялись
в шесть раз, тогда как средний доход москвича за это время увеличился
только в 3 раза. Семь лет назад собственное жилье для большинства
москвичей казалось роскошью, а сегодня, выходит, для них оно уже даже
не роскошь, а недостижимая мечта? Что является главной причиной такого
резкого роста цен?
— Главная причина — низкая «стартовая площадка» рынка жилья в Москве
(а в провинции тем более). Большинство населения к началу девяностых
проживало в очень плохих условиях: в среднем на одного человека
приходилось 17 кв. м при европейских 30 кв. м и
американо-канадских
40-45. И даже если это была отдельная квартира, то в панельном доме.
Что такое панельный дом? Изначально этот тип домостроения придумали
французы в начале пятидесятых, и стали этим методом делать казармы для
колониальных войск в Алжире. Это не секрет, нормативный срок жизни
«хрущевок» — 20-25 лет, панельных «брежневок» — 35-40 лет. Таким
образом, к началу девяностых «хрущевки» совсем обветшали. К началу
двухтысячных надо было бы сносить и брежневскую панель. Вы же знаете,
какими были первые инициативы новых режимов в Восточной Европе в начале
девяностых? Они прекратили панельное домостроение как унижающее
человеческое достоинство.
В начале-середине девяностых у какой-то части населения появились
деньги. Сначала эти люди купили себе малиновые пиджаки, ролексы
и мерседесы. А потом захотели иметь жилье по европейским стандартам —
малоквартирные дома с высокими потолками, с подземными гаражами,
с инфраструктурой. И на эту аудиторию стал работать элитный сегмент
строительного рынка, возникли все эти дома на Остоженке, вокруг Арбата.
Но вместе с тем сохранялся монстр по имени «Строительный комплекс
Москвы», который безостановочно по сей день продолжает клепать
панельные кварталы. До 2006 года на панельное домостроение приходилось
около 2,5 млн кв. м квартир из ежегодно возводимых 4,5 млн
кв. м. Однако из этих 2,5 млн кв. м около 2 млн расходится
по социальным программам правительства — очередникам, переселенцам
из сносимых пятиэтажек и ветхого жилья, военным, молодым семьям и т. д.
В итоге мы имеем примерно 300 тыс. кв. м для очень богатых людей,
эти метры фактически вне рынка, и около 2 млн кв. м выбрасывается
ежегодно на рынок. Но что такое 2 млн кв. м — это примерно 25-30 тыс.
квартир ежегодно. На 3,5 миллиона московских семей. То есть 1 квартира
на 125 семей. В европейских городах 1 новая квартира или дом приходится
где-то на 50 семей, в США — на 30-40 семей. Фактически
рынок недвижимости в Москве дефицитен, на этом дефиците и играют
строительные компании. Зачем продавать жилье по 3 тысячи долларов
за метр, когда люди с радостью покупают его по 6 тысяч.
— Есть ведь еще и вторичный рынок. На нем ежегодно обращается, согласно статистике, около 75-80 тыс. квартир.
— Это «круговорот вещества в природе». 80-90% сделок на вторичном
рынке — это так называемая «альтернатива». Когда трешка меняется на две
однушки или наоборот. Увеличению метража на душу населения это
не способствует. Как в начале девяностых в Москве приходилось
17 кв. м на человека, так и в 2007-м эта цифра та же.
— Но глава стройкомплекса Москвы Ресин рапортует о 21 или даже 23 кв. м на человека.
— Столичные чиновники
почему-тоисходят
из того, что москвичей 8,8 млн. Но даже недавняя перепись населения
показала, что горожан — 10,4 млн, а в реальности это число около
12-13 млн.
— Есть вот еще точка зрения, что якобы
из-за
приезжих растут цены на жилье.
— Приезжие, главным образом, формируют спрос на аренду.
Из 3,5 миллионов московских квартир сдаются около 600 тыс., это
примерно 1-1,5 млн арендаторов. И не более 5% от общего числа
приезжих — это нувориши из регионов, которые покупают в Москве элитные
квартиры или квартиры
бизнес-класса
большой площади стоимостью от 1 млндолларов. Так что, скорее, приезжие
формируют ожидания — потенциальный спрос. Но, при скудном рынке
квартир, и 2-3 тысячи иногородних семей, которые все же приобретают
жилье, вносят «вклад» в раздувание спроса.
— Московское правительство возлагает большие надежды
на ипотеку. Чиновники утверждают, что это реальный путь улучшения
жилищной ситуации.
— Количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого
почему-то
никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 10-12 тыс.
квартир на первичном и вторичном рынках. И это один из факторов,
толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с такой
маниакальной настойчивостью и популяризирует этот сегмент рынка —
с начала этого года цены расти перестали, но ипотека дает им шанс снова
разогнаться.
— Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.
— Тут все сложнее. Строители и риэлторы — это вторично, первично — правительство Москвы.
Де-юре
большинство строительных компаний не связано с муниципальными властями,
лишь в некоторых из них есть доля города. Но де-факто Комплексу
строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны
и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.
Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче
сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь
от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить,
благосостояние столичных чиновников.
Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для
покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае,
сколько стоит метр — тысячу долларов или десять. Натуральный оброк.
Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем
больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную
площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн
долларов, на окраинах — около 5 млн. Затем строители на собственные
деньги возводят еще всю инфраструктуру — больницы, детские сады, школы,
дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных
обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники
просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше.
Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том,
чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного
17-этажного
панельного дома они имеют 1-1,5 млн долларов за ускорение согласований,
прохождение комиссий и пр. Строителей обирает вообще вся
бизнес-вертикаль
города — энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ,
рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс — это дойная корова,
и правительство Москвы, если смотреть с его колокольни, правильно
поступает — корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать
хорошие надои.
— Но и строители внакладе не остаются.
— Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков
составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника,
прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7%
от прибыли, все остальное он пускает в оборот — в приобретение
площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.
— Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?
— Цены не просто не растут — они падают. Но дешевеет некачественное
панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека
не помогает — банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках
и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска — того
гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит
возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает
на свои места — ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч
долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда
не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше
лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег
и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где
туда-сюда снуют джипы газпромовцев.
— В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?
— Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский.
Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди
покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.
В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если
какой-нибудь
многодетной семье дали бесплатно квартиру в Жулебино, она еще
и радоваться должна, что не послали в Кондопогу или вообще на улицу
не выселили. Люди у нас привыкли радоваться малому.
— Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?
— В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если
брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же
время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного
бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего
класса в западном понимании — от 100 тыс. долларов в год на семью, это
еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как
и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых
в Москве). Тут увеличение дохода
где-то
на 40-50% за год. Эти люди, пусть туго затянув пояса, но все же могут
приобрести жилье. Другое дело — что по своему статусу они не хотят
селиться в бедных, неперспективных районах.
— А какие районы перспективные, как вы считаете?
— ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад — застройщики
пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы
от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.
— И средний класс хочет поселиться именно там?
— Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах
бизнес-класса
квартиры небольшого метража (100-150 кв. м) покупаются в первую
очередь, они в дефиците. А зачем семье среднего класса из 2-3 человек
квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн.? Им нужны максимум
70 кв. м стоимостью 450-500 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой
в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.
— Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?
— Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей,
в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число
подземных машиномест, что просто нереально сделать — в больших жилых
комплексах и так
еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.
— Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?
— Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать
в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным
застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами
по несколько сотен тысяч квадратных метров — а в городе уже негде,
здесь возможна только точечная застройка.
Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.
Тяжелее всего приезжим — большинству из них так и придется до конца
дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного
дохода.
— Мы подошли к прогнозам. Что будет с рынком недвижимости лет через пять?
— Продолжится процесс формирования гетто, разрастется жилой пояс вокруг
МКАД со стороны области. В самой Москве будет строиться только дорогое
жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум
6-7 тыс. долларов за кв. м, в жилых
домах-башнях
бизнес-класса цены будут начинаться от 12-15 тыс. за кв. м, элитное
жилье вплотную подойдет по ценам к лондонским — 40-50 тыс. долларов
за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель
развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно
старых москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи
с доходами ниже 50 тыс. в месяц и без заначки в виде родительской
недвижимости будут переезжать в область или вообще в регионы
и заграницу. Неимущие слои будет изыматься из города административными
методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять
им бесплатное жилье в Подмосковье.
При этом какая бы власть ни пришла в Москву, ситуацию не изменить,
это естественный ход городской истории. Тем более что и новым
чиновникам тоже захочется сладко кушать — а кто их накормит вдоволь
и вкусно, кроме строителей?