[стр. 164—184 бумажной версии номера]

 

Введение: восстановление капитализма

 

Распад СССР и советского блока сопровождался бурными и трудно управляемыми процессами «восстановления» капитализма. Реконструировался институт частной собственности, заново утверждались – причем в господствовавшем уже на Западе неолиберальном духе – рыночные отношения. Laissez-faire, приватизация, снижение государственных расходов, увеличение роли частного сектора и снятие всяких ограничений на свободную торговлю отпечатались в новых законах большинства бывших государств социалистического лагеря.

Еще одна общая черта постсоциалистического строительства в этих странах – стремление восстановить «историческую справедливость», «починить» государственное устройство, «испортившееся» вследствие выбора «ошибочного пути» развития. Существует, однако, принципиальное различие между пониманием таковой «справедливости» в странах, сохранивших независимость при социализме, и в тех, которые были республиками СССР. В первых историческая преемственность, государственная непрерывность не оспаривались. Во вторых период оккупации воспринимался как «выключенное» время, поскольку в правовом отношении довоенные суверенные республики как бы никогда не прекращали существовать, и надлежало как можно скорее вернуть историю в ту точку, где «правильное» развитие прекратилось – к моменту утраты суверенитета.

Понятие исторической справедливости в этом случае включало не только компенсацию пострадавшим от советского режима, но и наказание виновных в его установлении и функционировании. В наибольшей мере это касается Эстонии и Латвии. В результате в этих странах возникли большие группы «лишенцев», которым было отказано в гражданстве и гражданских правах из-за отсутствия доказательств «коренного» происхождения. Поскольку основой национального строительства стал этнос, конфликт между «оккупантами» и «оккупированными» воспринимался в этническом ключе, и карать следовало пришлых инородцев.

Латвия стала единственной страной Восточной Европы, восстановившей довоенную Конституцию. При чтении возобновленной Конституции 1922 года «чувствуется дыхание прошлого, потому что ее приняли депутаты первого избранного парламента Латвийского государства», – писали авторы статьи «Развитие латвийского конституционного и административного права после возобновления независимости» [1].

Вскоре после восстановления независимости в странах Балтии началась стремительная приватизация во всех сферах экономики. Старший научный сотрудник Петерсоновского института международной экономики Андерс Ослунд и тогдашний премьер-министр Латвии Валдис Домбровскис писали:

«Приватизация рассматривалась как вопрос морали и справедливости, а также как основа рыночной экономики. Старые права собственности независимой Латвии все еще помнились и ценились. Основополагающим принципом справедливости была реституция, возвращающая все первоначальным владельцам и законным наследникам и в основном легитимировавшая их. Реституция сельхозугодий и недвижимости была проведена быстро и с большим успехом. [...] Приватизация проходила быстро, и к 1998 году две трети ВВП приходились на частный сектор» [2].

Гражданам Первой республики, лишившимся собственности вследствие национализации советской властью доходных домов и земель, или их наследникам были возвращены прежние владения. Авторы книги «Property Rights and Privatisation in the Baltic Countries», изданной по заказу Совета министров Северных стран, подчеркивали:

«Важно, что реституция предшествовала приватизации. В конфликте между реституцией и приватизацией реституция имела приоритет, хотя согласно международному праву не существует права на реституцию как таковую, только на компенсацию» [3].

 

Бывшие собственники и их наследники

 

Попытаемся разобраться в этническом составе и имущественном статусе людей, потерявших право собственности вследствие утраты Латвией независимости. До 1917 года большинством многоэтажных доходных домов в Риге владели представители немецкой и русской диаспоры, в то время как латыши чаще строили небольшие деревянные дома в предместьях [4]. В начале XX века, вплоть до Первой мировой войны, доходное жилье в центре города возводили русские купцы [5]. В год строились до 400 зданий. Многие из их владельцев уехали вслед за русской промышленностью, эвакуированной в глубь империи в начале войны.

В 1919 году декретом Петериса Стучки, президента Латвийской Социалистической Советской Республики, просуществовавшей с декабря 1918-го по январь 1920-го, вся частная собственность, в том числе земля и недвижимость, была национализирована [6]. При установлении буржуазной республики советский декрет отменили. Крупные поместья (более 100 гектаров) национализировала уже новая власть, передав их в Государственный земельный фонд, чтобы затем распродать за наличные, в том числе в рассрочку, либо передать безвозмездно в дар латышам, внесшим особый вклад в борьбу за независимость. О домах информация отсутствует, они, видимо, были возвращены собственникам. В 1920-е в списках домовладельцев появилось много еврейских фамилий. Во время Холокоста из почти 93,5 тысяч латвийских евреев были убиты до 70 тысяч [7].

В 1939–1940 годах Латвию покинули, репатриировавшись в Германию, более 48,6 тысяч остзейских немцев [8] (в 1935-м в стране их проживало более 62 тысяч [9]). По латвийско-германскому договору о переселении от 30 октября 1939 года они передавали собственность акционерному обществу по управлению имуществом переселенцев UTAG («Die Umsiedlungs Treuhand AG», «Fiduciāra izceļošanas akciju sabiedrība»). Формально латвийская коммерческая компания, а на деле немецкая госструктура, которая получала эксклюзивное право управления сельскохозяйственными угодьями и городской недвижимостью переселенцев вплоть до продажи и обязывалась компенсировать им стоимость оставленного имущества в десятилетний срок. UTAG передала недвижимость немецких переселенцев двум организациям: «Государственному земельному банку» («Valsts Zemes banka») и «Всеобщему сельскохозяйственному банку» («Vispārējā Lauksaimniecības banka»), которые начали распродавать ее латвийским гражданам и организациям. UTAG прекратила свою деятельность в июне 1940 года, когда в Латвию вошла Красная Армия [10].

Некоторые источники указывают, что переселенцы, заключившие с UTAG договоры, ни от рейха, ни от его преемницы ФРГ ничего не получили [11]. Но позже именно этот документ лишил их права претендовать на восстановление прав собственности. Президент Латвийской ассоциации домовладельцев Дмитрий Трофимов пояснил:

«Некоторые отказались от компенсаций либо в момент переезда, либо переехали позже. Я знаю немцев, которые получили собственность в Риге благодаря тому, что не подписали договор с этой организацией» [12].

«По данным официальной статистики в ноябре 1940 года, после того, как Латвия вошла в состав СССР, очередным декретом о национализации крупных домов (от 10.10.1940) только в Риге были национализированы 4411 домов» [13], – пишет латвийский экономист и журналист Ольга Павук. Она отмечает одну систематическую проблему, которую авторы законов о денационализации полностью проигнорировали: около 80% домовладений в 1930-е и в начале 1940-х были заложены в государственных банках – «Латвийском ипотечном банке» («Latvijas Hipoteku banka»), «Государственном земельном банке» и «Рижском ипотечном обществе» («Rīgas Hipoteku biedrība»). Об этом были сделаны записи в государственном реестре недвижимости – «Земельной книге» («Zēmes grāmata»), а в договорах купли оставлены отметки о залоге. Под эти залоги были выпущены государственные ценные бумаги – закладные листы (ķīlu zīmes) на сумму 332,1 миллиона латов. Деньги от их продажи пускались на выдачу ипотечных кредитов под залог этой недвижимости. Такие кредиты, к примеру, в «Государственном земельном банке» на начало 1940 года составляли 96% всех государственных займов.

Однако известно, что домовладельцы по разным причинам чаще всего не выполняли свои обязательства перед банками, а те в свою очередь – перед владельцами закладных листов, и последние теоретически должны были перенять право собственности на залоги у первых. При создании законов о денационализации ни прежних банков, ни их правопреемников уже не существовало, а архивы частично были уничтожены или вывезены. Депутат Сейма от социал-демократической партии «Согласие» Регина Лочмеле-Лунева уточняет:

«Как мне объяснили, эту информацию невозможно было включить в критерий для возврата собственности, потому что не сохранился стопроцентный объем архивных данных. В результате многие бывшие владельцы восстановили право собственности, уже утраченное на момент инкорпорации Латвии Советским Союзом» [14].

Кроме того, суды были крайне неразборчивы к документам, подтверждающим права наследования, принимались даже устные свидетельства сторонних лиц [15].

Национализации по декрету 1940 года подлежали домовладения полезной площадью свыше 220 квадратных метров.

«Частные дома площадью меньше 220 метров сохранялись даже в Старой Риге, в том числе и многоквартирные. По закону о денационализации собственность возвращалась только физическим лицам. Есть много примеров, когда не возвращалась собственность акционерным обществам, кооперативам, даже если они принадлежали одному человеку. Впрочем, был принят также закон о возвращении собственности пожизненным академическим организациям – им воспользовались в основном студенческие организации в Риге» [16].

 

Юридические рамки

 

Два связанных закона – «О денационализации домовладений» [17] и «О возвращении домовладений законным собственникам» [18] – были приняты Верховным советом Латвийской Республики 30 октября 1991 года и вступили в силу в 1992-м. Первый признал недействительными декрет Верховного совета Латвийской ССР от 28 октября 1940 года «О национализации больших домов» и все нормативные акты, изданные на его основе. Также отменялся декрет от 14 марта о передаче хозяйств помещиков, крупных землевладельцев и кулацких хозяйств в государственный фонд и все декреты о национализации домовладений отдельных физических лиц. Второй восстанавливал в правах бывших собственников домов, чье имущество было изъято в пользу государства или юридических лиц любым другим способом на всем протяжении советского периода в Латвии и независимо от текущего гражданства его носителя.

Вопрос о возвращении собственности законному владельцу отдавался на откуп муниципалитетам. Они принимали решение на основании заявления, поданного до 1 июня 1994 года (и даже позже, если это не задевало интересов третьих лиц). В спорных случаях дело решал суд, причем восстановление прав собственности освобождалось от судебных издержек.

Очевидно, что в отношениях между домовладельцами и государством присутствовала и третья сторона: в денационализируемых домах жили люди, подавляющее большинство которых заключили с советскими домоуправлениями бессрочные договоры о найме (некоторые из них действуют до сих пор). В 1993 году был принят закон «О найме жилых помещений» [19]. Он защитил квартиросъемщиков, проживавших в доме на момент его денационализации, оставив в силе договоры найма с предыдущим управляющим и установив для этого сегмента «потолки» квартплаты. Либерализация арендной платы была отложена до 2004 года. Закон давал домовладельцу в первые семь лет после вступления в права собственности единственную возможность выселить съемщика, аккуратно вносящего квартплату, – предоставив ему равноценное жилье. Этот срок затем дважды продлевался вплоть до 2006 года. Если строение грозило рухнуть, органы самоуправления должны были предоставить жильцам социальное жилье, а собственнику – компенсировать затраты на ремонт.

Согласно изначальному варианту законодательства, арендодатель мог выселить съемщика без предоставления другого жилья в случае более чем трехмесячной неуплаты арендной платы и коммунальных платежей. С 1995 года органы самоуправления обязали выделять пособие на квартиру семьям, доходов которых недоставало для этих выплат.

Также в ноябре 1991 года был принят закон «О земельной реформе в городах» [20], позволявший вернуть землю физическим и юридическим лицам, владевшим ею на 21 июля 1940 года, и их правопреемникам. Право на денационализацию получали в том числе лица, которые начали (и, возможно, не закончили) выкуп земельных участков немецких переселенцев у перенявших их банков.

Верховный совет Латвийской Республики возобновил и действие Гражданского закона 1937 года. В нем был прописан принцип неделимости собственности на землю и строения. Новый закон содержал, однако, исключения [21] из этого принципа. К ним принадлежали, в частности, случаи восстановления бывшими землевладельцами или их наследниками права собственности на участки, на которых в советское время были построены жилые дома, – а также, если земля находится в муниципальной или государственной собственности. В законе «О земельной реформе в городах» была закреплена принудительная арендная плата за землю, исчисляющаяся на основе кадастровой стоимости участков. Таким образом, возникла уникальная в европейских странах постсоциалистического транзита юридическая аномалия разделенной собственности.

С 1992-го по 2002 годы в Латвии, согласно данным Центрального статистического управления, был денационализирован или возвращен прежним владельцам 10 321 жилой дом, 78 тысяч квартир (8% от общего числа единиц жилья) общей площадью 3,6365 миллиона квадратных метров (6,6% общей площади жилья) [22]. В этих квартирах проживали 220 тысяч человек, то есть 10% жителей Латвии [23]. 65% денационализированных квартир находились в Риге, 7% в Лиепае и 4% в Юрмале [24]. Число домовладельцев, восстановивших права собственности, составило 14 151. В отношения разделенной собственности оказались втянуты владельцы 7354 земельных участков [25]. Ускоренная денационализация закончилась в 1996 году, но до сих пор имущество можно вернуть в судебном порядке.

Денационализация домов являлась составной частью общего процесса приватизации, завершившегося в Латвии в 2005 году. В 1995-м были приняты еще два связанных закона. В законе «О приватизационных сертификатах» [26] таковые определялись как ценные бумаги, которыми государство наделяло жителей Латвии для выкупа доли государственной или муниципальной собственности из расчета один сертификат за один прожитый в республике год. Причем граждане, в отличие от неграждан, получали каждый дополнительные 15 сертификатов, а неграждане, родившиеся вне Латвии, – на пять сертификатов меньше (существовали и другие ограничения для неграждан) [27]. Закон «О приватизации государственных жилых домов и жилых домов органов самоуправления» [28] позволил использовать сертификаты для выкупа квартир, арендуемых у государства или муниципалитета. Таким образом, квартирная собственность была выбрана как преобладающая форма приватизации жилья. Процесс приватизации должен был завершиться передачей его с баланса муниципалитетов на баланс домовых товариществ квартирных собственников. Соответствующее решение следовало принимать общим собранием спустя шесть месяцев после приватизации (однако процесс до сих пор не завершен).

Жильцы денационализированных домов права на приватизацию квартиры оказались лишены. Правда, при принятии законов о возвращении домовладений было издано специальное постановление, которое обязывало Совет министров разработать законопроект о компенсации для них – но этого до сих пор не сделано.

 

Восприятие законов в обществе

 

И проигравшая, и выигравшая в результате денационализации стороны остались не удовлетворены заданными правовыми рамками процесса. Негативно их оценивают и экономисты.

В декабре 1999-го – январе 2000 года центр маркетинговых и социальных исследований «Baltijas datu nams» изучил оценку населением соблюдения прав человека в Латвии. Доля респондентов, указавших, что проблема нарушения прав на жилье должна решаться в первую очередь, составила 18%. Этот вопрос вышел на шестую из шестнадцати позиций, уступив место обеспечению социальных гарантий, права на труд, образование, прав детей и вопросу гражданства. Трудности в реализации права на жилье отметили 23% нелатышей и 13% латышей (замеры производились в том числе и по этническому признаку) [29]. В сентябре 2002 года в опросе агентства «Latvijas Fakti» для исследования Программы развития ООН в Латвии 72% респондентов, оценивая возможные угрозы своей жизни, выразили неуверенность в том, что смогут внести коммунальные платежи и арендную плату [30]. В 2004-м в опросе Балтийского института социальных наук «Оценка динамики демократизации общества» на вопрос «Приходилось ли вашей семье в последние 12 месяцев отказываться от отопления и электричества?» 3,8% респондентов ответили «часто», 9,8% – «иногда», 13,3% – «редко». В целом 60% арендаторов квартир сообщали о периодических трудностях с оплатой аренды и коммунальных услуг или о долгах [31].

Эта ситуация не могла не вызвать ответных действий жильцов. В 2003 году, накануне запланированной либерализации арендной платы, Государственное бюро по правам человека получило от жителей 145 письменных жалоб (20% от общего числа) на нарушение прав на жилье и провело 725 консультаций на эту тему [32]. Были организованы различные общества жильцов денационализированных домов, самое значительное из которых – «Ассоциация жильцов денационализированных домов» – представляет права этой категории населения в международных структурах, устраивает уличные митинги и пикеты (регулярно проходящие до сих пор [33]), ведет учет данных.

Многие в Латвии считают закон о денационализации дискриминационным. Вот мнение Регины Лочмеле-Луневой:

«В публичном пространстве бытует мнение, что восстановление прав на имущество потомков собственников Первой республики было одним из главных приоритетов самого процесса восстановления независимости в Латвии. Не последнюю скрипку в нем играли зарубежные латыши, представители диаспоры, так называемой “тримды”. И денационализация оказалась выгодна совершенно определенным людям, значительная часть которых на момент восстановления независимости проживала за рубежом. В начале 1990-х годов целые юридические бюро работали на восстановление Гражданского закона Латвии времен Первой республики, создавались специальные законы, которые позволили вернуть недвижимое имущество целым семейным кланам, к примеру, Юсту Николаю Карлсонсу, который ныне владеет комплексом “Berga Bazārs” с гостиницей “Bergs”» [34].

Это мнение разделяют многие специалисты, следящие за ситуацией в этой сфере. В 2005 году политолог Фелициана Раевска и экономист Альф Ванагс в совместной статье отмечали:

«Действующие законы и правила Кабинета министров не дают права всем арендаторам когда-то государственного/муниципального жилого фонда равноправной возможности выйти на рынок жилья. Те, кому дана возможность приватизировать арендуемые квартиры, выходят на рынок со стартовым капиталом; те, кому такая возможность не дана, вынуждены выходить на рынок без такового» [35].

Впрочем, такой подход корректируется рассуждениями о моральной стороне вопроса. Дмитрий Трофимов, активно участвовавший в формировании жилищной политики и положительно оценивающий закон о денационализации, считает:

«Я постоянно сталкивался со спорами о моральности такого шага. Мое отношение простое: если у вас что-то украли, справедливо, если это вам возвратят. Особенно было интересно выслушивать это от людей, которые эти квартиры получали бесплатно в бессрочное пользование. Единственно, они не реализовали возможность выкупить их за сертификаты. Но приватизационный сертификат не являлся документом, по которому каждый должен был получить именно квартиру. Этот документ позволял приватизировать что-либо, получить свою долю “народного государства”» [36].

Точно так же свои сертификаты для выкупа жилья не смогли использовать люди, которые снимали квартиры в частных домах или в качестве поднанимателей, обитатели заводских общежитий, владельцы кооперативных квартир, которые уже заплатили за их приобретение деньги.

Наконец, некоторые из активных акторов денационализации успели с тех времен поменять свое мнение. Автор законов о денационализации домовладений, советский и латвийский правовед, депутат Верховного совета Латвийской Республики Андрис Грутупс, обосновывал их необходимость так:

«Только собственник убережет Латвию от распродажи и разбазаривания. Нынешние управляющие имуществом нередко готовы распродать его хоть на Запад, хоть на Восток, и их нисколько не интересует дальнейшая экономическая перспектива Латвии».

Однако в 2011 году в интервью журналу «Kapitāls» он уже назвал оба закона своим грехом.

«Каков был наш план? Дать людям две вещи: личную свободу и частную собственность. И все произойдет само! Но ничего не произошло – у народа было мало ума и силы, он не был готов. Плюс комплекс слуги. […] Здесь есть и наша ошибка – депутатов Верховного совета. Мы с легкостью положились на либеральную теорию и все приватизировали, из-за чего исчезли очень многие отрасли» [37].

 

Рыночные реалии управления денационализированными домами

 

Вполне возможно, что усилия по восстановлению исторической справедливости и установлению рыночных отношений в области жилья свели на нет закон о найме жилья, который, защитив права жильцов, поставил в очень уязвимую ситуацию домовладельцев:

«В 1994 году плата за аренду была зафиксирована в размере семи сантимов за квадратный метр. Эта цена никак не соотносилась с рынком. По сути, государство перевалило решение социальных проблем на частных лиц, при этом само, не связанное этим законом, устанавливало в принадлежащих ему домах (коих было, правда, немного) арендную плату на порядок выше» [38].

Главной проблемой управления домами на начальном этапе денационализации были массовые неплатежи. Авторы «Property Rights and Privatisation in the Baltic Countries» писали:

«Основные проблемы с жильем в Латвии те же, что и в других странах Балтии: примерно 50% населения отказываются платить какую бы то ни было арендную плату в принципе, а она по-прежнему очень низка. Типичная арендная плата, по сообщениям, составляет примерно 0,3 лата за квадратный метр (примерно 15 латов в месяц за двухкомнатную квартиру), что даже не покрывает текущих затрат» [39].

Это данные за 1993 год, и они не удивляют: в III квартале 1992 года доход ниже критического прожиточного минимума в 22,07 лата получало чуть более половины населения страны, а в октябре 1992-го были отменены прямые государственные и муниципальные субсидии на энергоносители (газ, электричество, отопление, горячую воду) для домохозяйств. Обменный курс доллара к лату составлял в апреле 1994 года 1 к 0,57 [40]. «К тому же новых собственников жильцы считали аферистами и спекулянтами», – добавляет Дмитрий Трофимов. В 1990-х плата за отопление составляла бóльшую часть расходов по дому, и ни о вложениях в ремонт здания, ни о прибыли речь зачастую даже не шла. Трофимов вспоминает, как в 1994 году некого управляющего, задолжавшего муниципальному предприятию теплоснабжения, приговорили к тюремному сроку за бухгалтерские манипуляции. В другом случае престарелая владелица небольшого деревянного дома с печным отоплением вынуждена была сама выполнять обязанности дворника [41].

В судах на рассмотрение дел о выселении должников образовались длинные очереди, численность бездомных стремительно росла [42]. По данным Латвийского комитета по правам человека, с 1995 года по апрель 2009-го по решению суда были выселены 38 313 семей, или 115 тысяч жителей Латвии [43]. Сенатор Верховного суда Роланд Краузе, автор комментариев к закону о найме, в одном из интервью признал: «Людям, которые против своей воли вынуждены арендовать квартиры у домовладельца, причинена большая несправедливость» [44].

Домовладельцев ситуация тоже не удовлетворяла. Судопроизводство длилось по нескольку лет, ответчики отказывались являться, заседания откладывались. Суды везде, где могли, трактовали иски в пользу квартиросъемщиков. Эта практика привела к тому, что у владельца, желающего расселить ветхий дом, стали требовать предъявления финансовых средств на ремонт и его проект. Часто такие условия отсутствовали, и в домах, угрожавших рухнуть, продолжали жить люди. В основном владельцы расселяли дома, предоставляя жильцам компенсации. Законодательного регулирования в этой области не было. Возмещали утрату права аренды деньгами либо предоставляли другие квартиры в собственность или в аренду. Часто домовладельцы специально приобретали для этих целей квартиры в домах советской постройки.

В итоге ситуация вокруг расселения создалась весьма криминогенная. Владельцы отключали жильцам коммуникации, замуровывали и заколачивали двери за время их недолгих отлучек, меняли замки, снимали крыши [45]. Случались избиения и заказные убийства жильцов [46].

 

Социальные проблемы накануне либерализации арендной платы

 

Незадолго до запланированной либерализации арендной платы социально-экономическая ситуация в стране все еще не позволяла надеяться на успешный исход этого мероприятия. В 2002 году на жилье и питание латвийские семьи тратили 48% бюджета (при средних по Евросоюзу 38%) [47]. В 2003-м в денационализированных домах был сдан 51% квартир [48]. В 2004-м 87% сдаваемых в аренду квартир находились в денационализированных домах, и в 72% из них жильцы вселились до денационализации. Средняя квартплата даже в Риге не достигала «потолка» в 0,48 сантимов за квадратный метр, то есть рыночная цена часто не достигала фиксированной, что свидетельствовало о низкой платежеспособности жителей [49]. Фелициана Раевска и Альф Ванагс констатировали:

«Помощь […] оказывается только тем членам общества, которые попали в безвыходную ситуацию. Она недоступна множеству слабо защищенных групп (семьям с детьми, пенсионерам, молодым семьям и так далее), у членов которых доходы превышают минимум, установленный для малообеспеченного лица, но недостаточны для формирования накоплений» [50].

По мнению исследователей, корень проблемы крылся в почти полном отсутствии государственного и муниципального жилищного строительства.

Согласно данным рабочей группы при правительстве, в Латвии в 2003 году имелись пять тысяч человек, нуждающихся в помощи по переселению. Особенно остро проблема стояла в Риге: в очереди на предоставление такой помощи зарегистрировались 3685 человек. В связи с планируемым увеличением арендной платы (даже без ее полной либерализации) комиссия прогнозировала ежегодный рост числа съемщиков, не способных самостоятельно платить за аренду и коммунальные услуги. При этом органы самоуправления уже фактически исчерпали лимиты средств, выделенных на социальные пособия. Рабочая группа пришла к выводу, что в ближайшие несколько лет понадобятся по крайней мере две–три тысячи муниципальных квартир для малообеспеченных жильцов денационализированных домов. Кроме того, необходимо было защитить права жителей тех домов, владельцы которых злонамеренно прекращали поставлять базовые услуги арендаторам, создавая для них невыносимые условия жизни [51].

Сейм после бурных дебатов принял решение не отпускать цену еще три года, в течение которых «потолки» предполагалось повышать поэтапно (к концу периода они в четыре раза превысили бы плату за обслуживание в приватизированных и муниципальных квартирах). Домовладельцев законодательно обязали возмещать арендаторам ущерб при недопоставке основных услуг, в которые входили отопление, холодная вода, канализация и вывоз отходов [52].

Однако в 2006 году Конституционный суд по жалобе пяти рижских домовладельцев отменил фиксированную арендную плату с 2007 года. Суд счел, что эта мера нарушает право собственности и принцип равноправия, так как ограничения касаются только частных домов [53]. В подготовке жалобы активно участвовал Дмитрий Трофимов. В речи, обращенной к Конституционному суду [54], он заявил: «Решение проблем малообеспеченных жителей – прерогатива государства и органов самоуправления, и для финансирования этого процесса предназначены налоги».

 

Попытки государства бороться с дискриминацией собственников и жильцов денационализированных домов

 

У желающего сменить жилье в середине 2010-х были три основных варианта действия. Первый – покупка квартиры за наличные или в ипотеку. Второй – покупка за несколько тысяч латов долгосрочного права аренды квартиры у домовладельца (с соответствующей записью в «Земельной книге»), для которого арендную плату ограничивал закон. Такие сделки банки не кредитовали. Третья – съем квартиры у ее собственника. В этом фактически нерегулируемом сегменте господствовали рыночные цены и правовая незащищенность арендатора.

В начале 2006 года Рижская дума на основании закона от 2004 года «О помощи в решении жилищных вопросов» [55] начала выплачивать малообеспеченным жильцам денационализированных домов единовременное «пособие по освобождению жилья» (соответствующие пособия выплачивались и в других городах). Закон предполагал солидарное участие государства и муниципалитетов с одной оговоркой: когда эти выплаты будут запланированы в бюджете. Претендовать на помощь могли семьи с ежемесячным доходом не выше 200 латов (285 евро) на человека (для одиноких 250 латов, или 357 евро). Вначале размер выплаты составлял пять тысяч латов (7,14 тысячи евро) на семью плюс по полторы тысячи латов (2,14 тысяч евро) на каждого ее члена, проживавшего в квартире на момент денационализации. При этом средняя цена квадратного метра жилья в середине года достигла 1,3 тысячи латов (1,86 тысяч евро) [56]. В следующем году сумму удвоили.

Пособие можно было использовать для покупки жилья, земли под застройку или для предоплаты найма (договор не менее чем на 10 лет с регистрацией в «Земельной книге»). Соискатель должен был предоставить нотариально заверенный предварительный договор о купле или найме. Деньги перечислялись на счет продавца/арендодателя либо на погашение части ипотечного кредита. В середине 2009 года из-за финансового кризиса пособия выдавать прекратили. Программой смогли воспользоваться 2406 семей (3,1% от проживающих в хозяйских домах). Были выплачены 17,381 миллионов евро [57].

В начале 2019 года в Риге в списке очередников на получение пособия по освобождению жилья были зарегистрированы 292 семьи. На выплату им компенсаций необходимы 6,6 миллионов евро [58]. По всей стране на эти цели потребуется примерно восемь миллионов евро, говорит Регина Лочмеле-Лунева, из которых четыре миллиона должно заплатить государство:

«Я второй год работаю с Министерством экономики, мы сейчас дошли до составления таблицы так называемого рыночного покрытия. Человек получит столько денег, чтобы купить жилье в ближних окрестностях Риги, в типовом проекте, в старом советском доме. Естественно, эта сумма не позволит ему купить квартиру в центре, где в основном и располагаются денационализированные дома. Но до сих пор вообще никто не интересовался, сможет ли человек на эти деньги купить себе жилье. Однако платить ему компенсацию на первый взнос в банке или квартиру в глубинке несправедливо» [59].

Готовится новый «Закон о найме жилых помещений» [60], в котором планируется, наконец, лишить силы старые советские договоры. Количество людей, которых затронет этот закон, не известно, поскольку данных о жильцах денационализированных домов никто не обобщает. Диапазон допущений – от двадцати до полутора тысяч [61].

В очереди на предоставление различной помощи в решении жилищных вопросов в Риге на 1 апреля 2019 года были зарегистрированы 1077 жильцов денационализированных домов. В рамках программы муниципального строительства построены 20 домов с 1814 квартирами [62]. Претендовать на получение в них квартиры житель денационализированного дома, проживавший в нем на момент денационализации, может только по достижении пенсионного возраста или при наличии инвалидности.

 

Деградация рынка доходного домовладения

 

На рынке аренды жилья за время с момента принятия законов о денационализации произошли существенные изменения. Уже в самом начале возник вторичный рынок денационализированных домов. Их приобретали в основном компании для обустройства офисных площадей. Затем включились перекупщики – как отдельные предприниматели, так и трастовые, и инвестиционные фонды. Их бизнес состоял в освобождении домов от жильцов и распродаже квартир (после проведения ремонта или без оного). В 1993 году двухкомнатную квартиру в денационализированном доме можно было купить за 17–20 тысяч долларов, пятикомнатную – за 40 тысяч [63]. К 2005 году предприниматель Гинт Гросфогелс, прославившийся особенно жесткими методами расселения, вошел в латвийский список латовых миллионеров [64].

Уже в начале 1990-х на этот рискованный, но и высокодоходный рынок пришли зарубежные венчурные фонды, в частности, американский «New Century Holdings» [65]. К настоящему моменту перекупщики среди владельцев денационализированных домов возобладали. Дмитрий Трофимов оценивает долю первичных владельцев примерно в 20% [66]. По его мнению, такая форма найма жилья, как доходный дом, составляет сейчас всего около 15% рынка аренды. Параллельно все эти годы существует и активно развивается фактически нерегулируемый рынок аренды частных квартир. В последние годы росту цен на нем способствовало развитие сервиса «Airbnb».

Накануне кризиса 2008 года кредитная экспансия банков, выдававших дешевые ипотечные займы на очень рискованных условиях, и крайне низкий налог на сделки с недвижимостью вызвали в Латвии небывалый бум: квартиры охотно скупались спекулянтами. К кризису рынок недвижимости пришел в закредитованном состоянии, в результате объекты в массе своей перешли к банкам, которые до сих пор не могут их распродать. В 2010 году Латвия стала торговать видами на жительство в обмен на инвестиции, в основном в недвижимость. Соответствующая программа была закреплена в «Законе об иммиграции» [67]. Это заметно оживило рынок престижного жилья в историческом центре. Но большинство покупателей изначально не планировали жить в квартирах, приобретаемых ради вида на жительство. В 2016 году условия получения и продления ВНЖ для инвесторов существенно ужесточили, поэтому новых покупателей нет. В результате жилые дома в центре пустуют (по некоторым оценкам, от одного до полутора миллионов квадратных метров [68]) и ветшают, что является большой проблемой для городов. Кроме прочего, распродажа дома по квартирам затрудняет принятие решения о его ремонте. Работы, затрагивающие общую собственность и несущие конструкции дома, требуют согласия большинства владельцев квартир (минимум 50% плюс один голос) [69].

Банк соглашается финансировать ремонт многоквартирного дома только при наличии голосов двух третей собственников [70]. Поэтому, например, на балансе рижской муниципальной управляющей компании «RNP» (крупнейшей на рынке) дома, которые самостоятельно не могут принять решение о реновации и ремонте, составляют 90% [71].

В 2016 году Рига [72], а в 2018-м и Лиепая [73] существенно повысили налог на пустующее жилье. В 2015-м за деградирующие дома органы самоуправления получили право взимать с владельца 3% налога вместо 1,5% [74].

Очевидно, что законодательство существенно исказило рынок найма жилья в Латвии. Рыночные процессы проходят на фоне депопуляции, от которой Латвия страдает на протяжении всего постсоветского периода. С каждым годом жителей Латвии становится все меньше, соответственно, и на каждый квадратный метр жилья находится все меньше претендентов. По данным Всемирного банка, с 1991-го по 2017 год население сократилось в 19 странах мира, и все они, за одним исключением, – бывшие республики СССР или страны Варшавского договора [75]. Латвия – чемпион по депопуляции: 26,7%. Причем снижение происходит как из-за естественной убыли, так и из-за оттока населения за рубеж. Одна из главных причин и того и другого, согласно выводам исследователей, – «шоковая терапия 1990-х», то есть слишком стремительный переход от плановой экономики к рыночной [76].

 

На чужой земле

 

Еще одна большая категория лиц, оказавшихся в дискриминационных условиях вследствие денационализации, – жители приватизированных квартир в домах, которые стоят на чужой земле. Проблема затрагивает 111 тысяч квартирных собственников [77], а всего, возможно, более 300 тысяч жителей Латвии [78].

В обзоре рынка недвижимости 2015 года Государственная земельная служба сообщает, что в правовых отношениях принудительной аренды находятся почти 3,7 тысяч многоквартирных домов, стоящих полностью или частично на 7354 участках, и 30% из них в Риге. В самом крупном из них, известном в народе как «Китайская стена», почти 400 квартир (находится в микрорайоне Зиепниеккалнс). За столицей следуют Юрмала, Даугавпилс, Елгава и Огре. Фактор разделенной собственности существенно влияет на стоимость квартиры – в таких домах сделки заключаются по более низким ценам по крайней мере с 2011 года. Причем квартиры в домах на чужой земле тем дешевле, тем дороже земля [79].

Жители Второй республики получили право самостоятельно и в одностороннем порядке приватизировать долю земли под домом, в котором находится их квартира, – если участок принадлежит муниципалитету или государству. Если участок находится в частной собственности, владелец квартиры не может приватизировать землю односторонне, без сделки. Процесс никакими нормативными актами не регулируется и поставлен на рыночные рельсы, то есть владельцы квартир коллективно, большинством в 50% плюс один голос, должны договориться с землевладельцем о цене. К примеру, в 2015 году цена вопроса для квартиры в 35–45-квартирном доме, стоящем на участке не больше одного гектара, составляла 1,5–3 тысячи евро [80]. При этом сумма принудительной аренды в дорогом районе города для одной квартиры в «хрущевке», стоящей на чужой земле, может составлять 300 евро в квартал.

Изначально законодатель установил максимальную арендную ставку на уровне 5% кадастровой стоимости участка в год. Пока кадастровая стоимость была сравнительно низка, владельцы квартир не чувствовали бремени аренды. Ситуация изменилась в 2008 году, когда кадастровая стоимость существенно возросла. Шок решили смягчить, введя на три года ограничения на прирост налога 25% его размера за предыдущий год. На тот же срок и в той же мере ограничили арендную плату. Землевладельцам удалось оспорить «потолки» аренды в Конституционном суде. Основным аргументом для суда стал тот факт, что для владельца земли наличие многоквартирного дома на ней является отягощением, существенно ограничивающим его права. Вместо этого, с 2011 года собственников квартир при невозможности заключить коллективное письменное соглашение обязали платить землевладельцу 6% кадастровой стоимости. А до этого, с 2010 года, – компенсировать ему стоимость налога на землю (эту норму отменили в 2015 году) [81].

«Откуда 6%? В Гражданском законе такая годовая норма прибыли закреплена для любого вида бизнеса на всей территории Латвийской Республики в любой отрасли. Нынешний Гражданский закон почти полностью скопирован с Гражданского закона времен Первой республики, а туда был привнесен из Российской империи. Его писали правоведы, которые иммигрировали в Латвию из России после революции, в частности, знаменитый профессор Василий Синайский. А в Россию он вместе с пресловутыми 6% попал из Гражданского закона Французской республики. То есть мы сейчас в Латвии оперируем расчетом прибыльности коммерческой деятельности конца XIX века во Франции! Ни одно госучреждение не попыталось эту норму опротестовать!» [82]

На 2015 год бóльшая часть городских участков была выкуплена владельцами. Только 10%, которыми владела староверческая Гребенщиковская община, были возвращены в процессе денационализации. Лидерами же в списке землевладельцев стали компании, скупавшие участки целенаправленно, а теперь находящиеся под внешним управлением из-за плачевного финансового состояния. На их территории находились более 3,5 тысяч квартир. В августе 2015 года правительство увеличило кадастровую стоимость земли, приблизив ее к рыночной. В то же время для владельцев квартир в ситуации разделенной собственности было закреплено поэтапное ограничение максимальной арендной ставки до 3% в 2020 году.

Конституционный суд отменил эти нормы по иску группы землевладельцев с 1 мая 2019 года [83]. Адвокат Нормунд Шлитке, защищающий интересы землевладельцев, представлял ныне 97-летнюю Соню Трауб, от имени которой выиграл два процесса в Конституционном суде в 2009-м и 2010 годах [84]. Шлитке выбрал для защиты интересов немногочисленной группы собственников казус, наверное, наиболее беззащитной жертвы трагической истории Латвии XX века. Согласно показаниям, его подзащитная – сирота, родители которой были убиты в лесу Шмерли, в месте массового расстрела рижских евреев во время Второй мировой войны. Из-за формальности (отсутствия свидетельств о смерти) она смогла денационализировать лишь землю, но не дома на ней, тоже принадлежавшие родителям [85].

Весной 2017 года Нормунд Шлитке, будучи доверенным лицом нескольких компаний, разослал арендаторам четыре тысячи извещений о необходимости оплаты до того не объявленных долгов, накопленных с 2008-го по 2010 год. Некоторые собственники квартир получили счета на тысячи евро и оказались перед угрозой потери жилья. Это вызвало массовые протесты; было даже создано специальное товарищество «Народ против земельных баронов», которое начало активную деятельность, прежде всего – многочисленные обращения в Генеральную прокуратуру и другие органы власти. Активистам удалось убедить суды, что в этом случае следует применять норму, регулирующую деятельность коммерческих обществ, и срок давности требования по долгам должен составлять три года, а не десять. На заседании профильной комиссии Сейма Министерство юстиции предложило не вносить никаких изменений в закон о приватизации жилых домов до принятия нового нормативного акта, проект которого был анонсирован 21 марта 2019 года. Однако он не принят по сей день. Ситуация с принудительной арендой остается в зоне правовой неопределенности [86].

 

Заключение

 

Любая реформа так или иначе ограничивает интересы и права какой-либо из вовлеченных сторон. Однако в случае денационализации в Латвии правовой дисбаланс слишком велик. Спустя 28 лет приходится констатировать, что обе законотворческие интенции Верховного совета Латвийской Республики – восстановление исторической справедливости и рыночных отношений – не реализовались успешно. Восстановление справедливости для небольшой группы «исконных латвийских» собственников привело к дискриминации двух значительно более многочисленных групп населения: жильцов денационализированных домов, лишенных права приватизировать квартиры, и жильцов домов, стоящих на денационализированной земле, лишенных права приватизировать землю под домами и принужденных государством обеспечивать землевладельцу гарантированную ренту.

Неблагоприятно сказалась денационализация и на развитии рыночных отношений. Рынок доходного домовладения деградировал, а значительная доля жилплощади в этих домах пустует. Тяжелая и не очень эффективная модель управления жильем усугубляет ситуацию, способствуя обветшанию домов.

Денационализация городской земли и порожденная ею разделенная собственность на землю и строения, стоящие на ней, привели к неразрешимым правовым противоречиям между различными группами частных собственников. Узаконивание гарантированной ренты искажает как рынок жилья, значительно теряющего ликвидность в случае, если оно стоит на частной территории, так и рынок земли: сложившаяся ситуация способствует концентрации частных владений в руках небольшого числа привилегированных собственников, оказывающих давление на вынужденных арендаторов. А все это не только не решает старых проблем, но и создает в обществе новые социальные конфликты, которые ставят под вопрос моральную сторону процесса «восстановления исторической справедливости», «нарушенной» в советское время.

---