Лето подорвало оптимизм практически всех профессиональных участников рынка недвижимости. Очень долго основной движущей силой роста цен на жилье являлся высокий спрос. Однако на сегодняшний день он не только прекратил свой рост, но и значительно сократился. По словам киевских риэлторов, количество заявок на покупку квартир на вторичном рынке снизилось почти на треть, а количество предложений возросло на 8-10%. Еще хуже обстоят дела на первичном рынке жилья. По признанию столичных застройщиков в текущем году число покупателей строящейся жилой недвижимости сократилось по сравнению с прошлым годом примерно в два раза. Квартиры покупаются только в самых удачных домах и комплексах, а это лишь около 30% объектов выставленных на продажу. В остальных новостройках жилые метры практически не продаются уже с весны. Конечно, определенную роль в этом сыграл фактор сезонности – летом уровень активности на рынке снижается достаточно традиционно. Однако нынешний этап стагнации имеет более глубокие корни.



Заокеанская волна

Как ни странно часть корней проблем возникших на нашем рынке жилья скрываются за океаном. В некоторой степени стагнации украинского рынка поспособствовал ипотечный кризис в США. Волна американских ипотечных проблем медленно докатилась до Европы. Практически во всех странах Старого Света цены поползли вниз. По данным Global Property Guide, рекордсменом в плане падения цен на жилье стала Латвия – рижские квартиры потеряли в стоимости 38,2%. Значительный спад цен на недвижимость наблюдается также в Ирландии (-13,2%), Люксембурге (-5,8%), Португалии (-4,3%) и на Мальте (-4,9%). Всего несколько восточноевропейских стран (в том числе Россия и Украина) пока не подхватили общую тенденцию и продолжают медленно повышать цены. Однако полностью избавиться от влияния европейских тенденций уже не получается. Цены на жилье у нас уже догнали среднеевропейские, а вот уровень жизни и стоимость заемных денег далеко не отвечают западным стандартам.

Подорожание западных денег не замедлило сказаться на подорожании и сокращении темпов роста нашей ипотеки, которая при нынешнем уровне цен на жилье становится практически основной опорой рынка снизу. Помимо этого, строители уже успели заявить о подорожании кредитов на строительство и пожаловаться на рост себестоимости.



Проблемы стоимости денег и ипотеки

Однако главным фактором, серьезно подорвавшим покупательский спрос на недвижимость в текущем году, стало существенное ограничение и усложнение ипотечного кредитования отечественными банками. Средняя процентная ставка по кредитам на жилье в июне 2008 года составила в гривне 20,1%, в долларах 14,48% годовых, увеличившись, по сравнению с началом года на 2–2,5%. Впрочем, основные трудности в получении кредитов состоят не столько в высоких кредитных ставках, сколько в увеличении размера первоначального взноса и ужесточении требований к заемщикам. Более половины заявок на кредиты сегодня просто получают отказ.

На подобный шаг банкиры вынуждены были пойти из-за серьезного увеличения стоимости денежных ресурсов на мировых рынках, резкого падения курса доллара (являющегося основной валютой ипотечных кредитов) и угрожающего роста инфляции внутри страны. Сокращение сроков и объемов кредитования, увеличение тарифов, усложнение правил существенно сказались на возможности покупки недвижимости средним классом украинцев. За короткое время доля квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, сократилась, по некоторым данным в 2 раза. В результате снизился и общий спрос, разрывались цепочки сделок.

Банки сворачивают кредитование покупки жилья и на первичном рынке. Кредиты обычно выдают лишь при условии, что банк имеет возможность контролировать фонд финансирования строительства конкретного объекта. Банкиров вполне можно понять: застройщики нередко выстраивают такие схемы инвестирования, что за счет одного объекта финансируются другие. То есть начинают строить дом, собирают под него деньги, строительство не заканчивают, а деньги направляют на финансирование нового объекта. Как ни странно, но такое перебрасывание средств с одного объекта на другой во многих случаях вполне законно. Но сроки строительства при этом, в лучшем случае, существенно затягиваются. А в худшем – на отдельные объекты денег просто не хватает.



Долларовый обвал и ценовая инерция

К новым факторам необходимо также отнести значительные (и главное – резкие) проседания доллара по отношению к гривне. Скачки курсов валют усилили ощущение неопределенности, негативно отразились на активности участников рынка. Торги проходили очень сложно, сделки срывались, продавцы и покупатели уходили с рынка.

Отсутствие спроса не привело пока к серьезным изменениям ценовых тенденций. За первое полугодие индекс стоимости жилья вырос на $280 за кв.м. или примерно на 11%. Правда, сам доллар за это же время подешевел относительно гривни на 10%. В июне темп роста долларовых цен несколько снизился. Усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, увеличилась на 1,5-2%. Однако курс доллара в пунктах обмена в июне снизился уже примерно на 3%. Это означает, что реально цены предложения в пересчете на национальную валюту в нынешнем году практически не изменились, а в июне даже снизились.

Уровень цен на жилье «от строителей» в июне также практически не изменился. Впрочем, значительное количество застройщиков, столкнувшихся со снижением объемов продаж, ввели «летние» акции. Максимальные скидки на некоторых объектах сейчас достигают 10%.



Экономика и психология инфляции

Влияние инфляционных процессов на рынок было неоднозначным. С одной стороны, стремление покупателей защитить свои накопления от инфляции спрос на недвижимость стимулировало. Но, с другой стороны, проблемы в экономике и антиинфляционные меры правительства затрудняли функционирование рынка и снижали спрос. Кроме того, соотношение темпов инфляции и роста цен на жилье привело к тому, что инвестиции в жилую недвижимость престали быть надежным методом защиты средств от инфляции и тем более – получения гарантированной прибыли. Впрочем, и торопиться выбрасывать на рынок приобретенные в спекулятивных целях квартиры, пока никто не торопится.

Экономические факторы тесно переплетаются с психологическими. Все большее число участников понимают, что рынок перегрет. Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья, ожидая падения цен. Продавцы же пока не готовы к такому повороту событий. Не смотря на множество аргументов, они не торопятся превращать свои квадратные метры в быстро дешевеющие деньги, которые за пределами рынка недвижимости все равно некуда вложить. Результат такого противостояния – снижение числа сделок.

Инфляционные процессы значительно усложняют деятельность и застройщиков. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, кредиты. Расходы растут, а спрос на дорожающие квартиры снижается. Снижение цен маловероятно, прежде всего, в силу особенностей менталитета отечественных предпринимателей, привыкших строить немного и продавать дорого при высокой рентабельности бизнеса. Получать ту же прибыль на больших объемах и меньшей «марже» застройщики, в большинстве случаев, не умеют или не хотят. Реагируют на трудности они достаточно традиционно – уменьшают объемы строительства, справедливо считая, что рано или поздно отсутствие достаточного предложения вновь должно привести к увеличению спроса.



Строители уходят из столицы

С начала года в Киеве в 8 раз упали темпы роста инвестиций в жилищное строительство. В первом полугодии в столичные новостройки было вложено 15,5 миллиарда гривен. Это на 4,1% больше, чем в первом полугодии 2007 года. Однако это вовсе не радует, поскольку в тот же период времени в 2007 году, по сравнению с 2006-м, объемы инвестиций выросли на 31,2%. Снижение темпов роста объемов строительства сами застройщики объясняют перегревом столичного рынка. Застройщики заканчивают свои объекты в столице и даже не пытаются начинать новые. Многие ищут земельные участки в пригороде Киева или в регионах Украины. Другие строительные компании стараются переориентироваться на строительство торгово-офисных комплексов. В Киеве огромный дефицит с торговыми площадями, а рентабельность такого строительства сегодня даже выше, чем жилищного.

В последние годы рентабельность на рынке жилой недвижимости увеличивалась вместе с ростом цен. До недавнего времени застройщики просто купались в сверхприбылях. Стройматериалы и рабочие руки дорожали не так быстро, как поднимались цены на жилье, спрос был огромным, а круг потенциальных покупателей – достаточно широким. В жилищном секторе фактическая рентабельность колебалась от сорока до двухсот процентов в зависимости от месторасположения дома.

В нынешнем году ситуация резко изменилась. Стройматериалы и энергоносители продолжают дорожать, однако доходы наших сограждан не растут столь же быстро, упал и спрос на городские квартиры. Желающих приобрести квартиру в столице не стало меньше, но число тех, кто действительно может себе это позволить, значительно сократилось. С одной стороны, достигнута предельная планка стоимости жилья, с другой – себестоимость строительства все еще продолжает увеличиваться. За последний год стройматериалы в зависимости от их вида в среднем подорожали на 15–50%. Кроме того, почти 80% стройматериалов украинские застройщики сейчас закупают за рубежом, что также сказывается на себестоимости квадратного метра. Рентабельность строительства снижается и из-за быстрого подорожания земельных участков, тогда как разрешительные процедуры по-прежнему остаются сложными и непрозрачными.



Риэлторы также бегут

Сегодня в Украине, по неофициальным данным, риэлторской деятельностью занимаются более 35 тысяч человек, а оборот рынка недвижимости обслуживаемый риэлторами достигает $5-6 млрд. в год, что составляет более 15% внутреннего валового продукта страны. Людей данной профессии, как волка, кормят ноги, знания и опыт. Они облегчают продавцу и покупателю недвижимости процесс купли-продажи объекта, ограждают от возможных проблем и в итоге экономят время и нервы клиентов. Кризис на рынке недвижимости заставляет риэлтеров искать новую работу. Квартиры уже давно не продаются легко и много как раньше. Из-за ипотечного кризиса количество сделок стало мизерным, а доходы специалистов по недвижимости, которые традиционно жили за счет своих 3-5% комиссионных – упали слишком ощутимо.



Заграница нам поможет

Оптимисты уверены, что сегодняшний кризис сделает украинский рынок недвижимости более качественным. Основной предпосылкой для этого может стать приток иностранных инвесторов. После кризиса в северной Америке огромное количество инвесторов во всем мире ищут новые цели для размещения капитала. Некоторые международные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в недвижимость в Восточной Азии, Латинской Америке и Центральной и Восточной Европе. Но кризис недвижимости в Америке отголоском ударил и по европейским рынкам. Поэтому все большее количество инвесторов надеются получить прибыль от вложения капитала в относительно нетронутых регионах, таких как Украина. Доходность рынка недвижимости в нашей стране настолько высока, что позволяет забыть о высоких рисках.

Если еще пять лет назад киевский рынок делили между собой около десятка застройщиков, то сейчас их гораздо больше. В столице появились такие крупные зарубежные игроки, как российская корпорация Mirax Group и компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group), которые собираются строить не только жилые комплексы, но и торговые центры, офисы. Начать экспансию на столичный строительный рынок намерена и российская компания «Интеко», принадлежащая супруге мэра Москвы Елене Батуриной. У этих предприятий достаточно ресурсов, чтобы строить много и быстро, наращивая свои прибыли не столько за счет высоких цен за квадратный метр, сколько за счет объемов. Если основные столичные застройщики не умерят свои аппетиты, рынок займут те, для кого рентабельность в 30–40% вполне приемлема – россияне, европейцы, турки.

Есть у иностранных застройщиков, особенно западных, и исключительно экономические преимущества. Это доступ к более дешевым кредитам и многолетние контракты с производителями стройматериалов, позволяющие покупать их с дисконтом и всегда в нужных объемах. Уже сейчас почти все офисные центры и гостиницы в Киеве построили или строят иностранные компании. Жилая недвижимость – следующая на очереди.



Где строят

Долгое время застройщики конкурировали лишь в центральной части Киева. Здесь и земля дороже, и прибыль от реализации проекта выше. Но земельных площадок в центре столицы почти не осталось, поэтому, чтобы и в будущем оставаться конкурентоспособными, застройщикам придется активнее осваивать окраины столицы, промышленные зоны и объекты незавершенного строительства. Такие проекты требуют гораздо больших затрат, нежели возведение зданий с нуля, но земельные резервы придется искать именно там.

Сегодня самые высокие показатели сдачи жилья в столице в Дарницком, Голосеевском, Святошинском и Соломенском районах. В частности, на территории Дарницы с начала года появилось 244,7 тысячи квадратных метров жилья (это более 40% от общего объема). Пятую часть жилья (121,4 тысячи квадратных метров) возвели в Голосеевском районе. Около 10% всех новостроек появилось в Святошинском и Соломенском районах. Меньше всего квартир сдали на Оболони и в Днепровском районе столицы.

В то же время по объемам инвестиций в жилищное строительство лидируют пока центральные районы Киева. Там дороже земля, да и строят более качественно из дорогих материалов. Больше всего средств застройщики потратили на Печерске. За январь-июнь 2008 года эта сумма составляла 1,5 миллиарда гривен. В Шевченковском районе компании вложили в строительство 1,25 миллиарда гривен.



Негатив и позитив стагнации

На сайте Строительной ассоциации Украины был обнародован проект обращения к Президенту, Кабинету Министров, Верховной Раде, НБУ и местным органам власти. Говоря о наметившихся в отрасли негативных тенденциях, строители просят власть внести коррективы в систему ипотечного кредитования, снять ограничения на сроки жилищных займов. И вправду, по данным Госкомстата, за первое полугодие 2008 года объемы строительных работ сократились на 1,1%, подготовка строительных участков — на 3,6%. Впрочем, по данным того же Госкомстата в Украине в первом полугодии объем введенного в эксплуатацию жилья увеличился на 2,5% — до 4 млн. 45 тыс. кв. м. Наибольший объем жилья введен в эксплуатацию в Киеве — 595,5 тыс. кв. м (14,7% от общего объема по Украине), что на 0,3% больше, чем за аналогичный период 2007 г.

Позитив кризиса могут ощутить рядовые покупатели – по рыночным законам при стагнации заметно усиливается дифференциация рынка. Это означает, что в зависимости от месторасположения, качества и комфортности каждого отдельного дома и даже квартиры она может дорожать или дешеветь, продаваться хорошо или плохо. Это нормальная здоровая ситуация для сбалансированного, а не ажиотажного рынка. И несмотря на огромный потенциальный спрос на жилье следует понимать, что при нынешних ценах величина реального платежеспособного спроса оказывается уже довольно ограниченной и продавцам за нее придется бороться. А конкуренция это (в перспективе, конечно) — и лучшее качество, и адекватные цены.




Что и как сегодня нужно строить в Украине? Меняется ли философия и психология строительства?



Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд»



В Украине нужно строить все. Начиная от подземных переходов и транспортных развязок, заканчивая мостами и объектами энергетики. За годы независимости упал промышленный потенциал, можно говорить о том, что наша страна не развивается, а пытается не развалиться полностью. Не построено ни одного объекта недвижимости, который был бы сравним с теми, что строились 20 лет назад.
Строить надо все и комплексно. Жилищное строительство начало возрождаться за счет частных инвесторов и подпитывалось тем, что в стране был сформирован колоссальный отложенный спрос. Можно говорить о том, что все жилое строительство у нас является частным, а не государственным. Строительство транспортной инфраструктуры, железных дорог, линий электропередач, генерирующих мощностей, электростанций, заводов осталось государственным и практически не ведется.
Разрыв в темпах жилищного и инфраструктурного строительства очень нездоровый и малопродуктивный. Невозможно строить дома, не подключая их к канализации и сетям водопровода. Все эти объекты, которые обеспечивают инженерную инфраструктуру жилого строительства, изношены, требуют реконструкции и увеличения мощностей. Это является не только ограничивающим фактором для возрождающегося жилищного строительства, но и может привести к кризису.
Следует изменить подход к Генплану-2020, который необходимо дорабатывать с учетом новых реалий, и еще нужно очень жестко его выполнять. В соответствии с Генпланом, например, должен появиться садик, а внесли изменения и построили дома.
Те паевые взносы, которые платят застройщики на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города, должны действительно идти на развитие таких объектов. Также необходимы вложения из государственного и местных бюджетов для поддержания и обновления инфраструктуры.
Строить нужно в Украине все и, конечно же, качественно, применяя новые ресурсосберегающие технологии, энергосберегающие материалы. Например, в Украине при строительстве тепломагистрали или водопроводных сетей применяются стальные трубы, которые после 5 лет эксплуатации требуют замены, хотя во всем цивилизованном мире используются трубы из материала, который не требует ремонта и подлежит замене только через 25 лет. То же можно сказать и о строительстве дорог. Дорожное полотно постоянно ремонтируется,а ведь оно не должно сминаться после проезда по нему 2-3-х крупнотоннажных грузовиков. Силы и рабочие руки можно было бы использовать для строительства новых дорог, а не для ремонта и замены некачественного старого и совсем не дешевого полотна.
Что касается нашей компании, то при строительстве жилого комплекса «Голосеево» применялись современные технологии и материалы. Архитекторы спроектировали светлые и теплые квартиры, которые существенно экономят расходы на обогрев и электрику. Монолитно-каркасная технология, которая использовалась при строительстве комплекса, позволяет воплотить в жизнь индивидуальную планировку по желанию заказчика.
При строительстве комплекса «Голосеево» были применены эффективные системы утепления фасадов, дающие возможность утеплять дома изнутри. При этом изменяется конструкция стены, что позволяет делать стену более тонкой и в то же время более энергосберегающей.
Сегодня нельзя уже строить здания из силикатного кирпича — серые, безликие, неокрашенные. Их время безвозвратно ушло.