Журнальный клуб Интелрос » Русская жизнь » №13, 2007
Расхожее мнение гласит, что квартирный маклер — это патентованный мошенник, который спит и видит, как облапошить легковерного клиента. Порой оно не далеко от истины. Однако 30 лет назад все было иначе. О советском подпольном рынке жилья рассказывает бывший маклер Илья Борисович Завьялов.
— Ваша первая профессия как будто никак не связана с коммерцией…
— Да, я инженер-гидравлик, так что навыки финансиста приобретались
по ходу дела. В 1970-е мы с мамой жили в двухкомнатной квартире
на Стромынке и однажды решили ее разменять. Но как это сделать?
Специальных газет тогда не было. Мы напечатали на машинке объявления
и расклеили в разных районах Москвы. Результат — ноль. Полгода долбили
по клавишам, изводили бумагу и клей — все бесполезно. Потом нам
посоветовали сходить в Банный переулок, в бюро обмена.
— И каковы были первые впечатления?
— Множество людей, все заполняют
— Не ошиблись?
— Пожалуй, нет. Его звали Максимом Захаровичем. Он участливо выслушал
меня. «А как эти люди находят друг друга? Через вас?» — спросил
я, показывая на громадные простыни из объявлений. В ответ маклер
ласково похлопал меня по плечу, улыбнулся и сказал, что мой обмен
осуществится в течение полутора месяцев. И посмотрел вопросительно.
Я поинтересовался, во сколько обойдутся услуги. Смерив меня взглядом,
он вынес решение: «Тысяча рублей». Это было почти все, что мы с мамой
успели накопить. Но выхода не было. Зато через четыре или пять недель
мы уже имели обменные ордера. На этом мое знакомство с бизнесом могло
и закончиться, но, пока мы занимались разменом, я понял, что и сам бы
мог зарабатывать маклерством.
— Амбиции молодого человека?
— Да, можно так сказать. Я понимал, что, оставаясь гидравликом,
не заработаю за год того, что эти люди получают за две недели. Максим
Захарович, например, был прекрасно одет, носил лисью шубу, от него
пахло дорогим парфюмом… В общем, я развесил объявления в Банном
переулке, и через несколько недель мой телефон накалился. Процесс пошел.
— Старые маклеры так просто пустили в свой круг?
— Если вы владеете информацией о возможных клиентах, вы уже
потенциальный маклер, а она тогда собиралась вручную, и этому никто
не смог бы помешать. Ведь бюро обмена не оказывало информационных
услуг, оно лишь фиксировало сделку (хотя слово это не употреблялось).
К тому же людей этого рода занятий было не так много, и они
не толкались локтями. Я быстро сообразил, что изрядная часть объявлений
в Банном написана самими маклерами, а не хозяевами квартир. Научился
отличать одних от других, правильно беседовать… Это оказалось несложным
делом. Каждый из нас вел дома свою картотеку, постепенно нарабатывалась
клиентская база. Очень скоро я тоже купил себе лисью шубу, как
у Максима Захаровича. И зажил безбедно. Зарабатывал без особого труда
около трех тысяч в месяц.
— На что вы тратили первые заработки?
— Вначале, признаться, немного обалдел. Каждый день ходил в рестораны,
катался на такси, отделал себе квартиру. Многие покупали новую
жилплощадь, оформляя ее на родственников. И я тоже. В принципе, роскошь
была еще не слишком доступна.
— Как тогда совершались сделки?
— Самый обычный вариант — это обмен с доплатой. Якобы за ухудшение
жилищных условий. Ну, например: маленькая комната в Подмосковье
меняется на шикарную квартиру в Москве. Удивительно, но бюро обмена
никогда не заворачивало такие сделки. Тот, кто получал обменный ордер
на комнату, на самом деле там не прописывался. Так под прикрытием
обмена реально осуществлялась сделка «купли-продажи». Деньги
передавались в машине, в кафе, в чебуречной. Не то, что в 90-е! Тогда
Департамент жилья был окружен машинами, в которых сидели бритые люди
с оружием. Расчеты происходили при них. А в 70-е нравы были простые —
наша собственная милиция нас и берегла, но ненавязчиво.
— Все операции были незаконными?
— Если в них участвовали деньги, да. Но так было не всегда. Например,
большая квартира разменивается, получаются три квартиры в Москве, две
из них «разъезжаются» в область. Трехступенчатая цепочка. При том, что
стоимость квартир была тогда примерно одинаковой, люди плохо понимали,
что на что они меняют. Мыслили не столько в рублях, сколько в комнатах.
Две комнаты можно было выменять на хорошую двушку. А двушку —
на однушку плюс комнату. Тоже бизнес, причем почти законный. Некоторые
изрядно приращивали себе жилплощадь.
— Как складывались отношения с властями?
— По-разному, но, как правило, очень неплохо. Возьмем, к примеру,
получение кооперативных квартир. Пришли бы вы в какой-нибудь кооператив
на Котельнической набережной году, эдак, в семьдесят пятом, и сразу
обнаружили бы: вариантов нет, огромная очередь. Но возьмите с собой
знакомого маклера, положите 500-700 рублей сверху, и вариант для вас
сразу найдется. Маклеры сходились с представителями местной власти,
которые ведали подписанием договоров между председателями кооперативов
и наемщиками. Осуществляли, так сказать, преступный сговор. Вот и все.
К нам привыкли, взятки брали без страха и зазрения совести. Чиновники
придерживали жилплощадь и отпускали, кому надо, за плату. В доле была
и милиция, поэтому нас не трогали. Механизм работал как часы. Вокруг
кооперативов крутилось громадное количество маклеров.
— А как собирали налоги?
— Мы, стоявшие в Банном переулке, платили ежедневно. Такса была в общей
сложности 15 рублей за место, сущие пустяки. За сбором приходил один
и тот же человек, имени его никто не знал. Не знали его и «там» —
в кабинетах, куда он приносил мзду. При такой организации выявить
цепочку было сложно: кто платит, кому платит? Обычная наша отмазка для
милиционера-новичка: «Я пришел сюда менять свою квартиру». — «А почему
обсуждаете чужую?» — «Так мы опытом делимся. Говорим о нашем,
о житейском». Реально можно было прихватить человека только в момент
получения денег; поймать с поличным было крайне сложно и затратно.
Кстати, для отвода глаз каждый из нас
— Работали в одиночку?
— Фактически да. Иначе дело тянуло бы на преступный сговор, а это,
по советскому законодательству, резко увеличивало сроки. Но, конечно,
у каждого были свои девочки в бюро обмена, паспортистки и другие
помощники на местах. Вообще пора развеять миф о том, что в СССР не было
рынка жилья. Был! Свободный, хотя и подпольный. В него были включены
многие звенья власти. В принципе наша деятельность попадала под статью
«Нетрудовые доходы», но милиция и чиновники получали свой процент
и были довольны. Все работали в системе, но сами на себя, без найма
и подрядов. В Москве существовало несколько маклерских кланов.
— Они враждовали?
— Нет, сотрудничали. Это лишь способствовало общему успеху: доход
маклера тогда составлял 2-3 тысячи рублей в месяц. Рынок процветал. Это
был золотой век квартирного бизнеса.
— Просто идиллия. А клиентов обманывали часто?
— Вот соблазна обмануть клиента
— А почему не кидали? Ведь «терпила» не смог бы обратиться в органы: он сам — участник незаконной сделки.
— Удивительно, но это так. Дело не в том, что уровень
криминализованности был ниже… Конечно, существовали способы
подстраховки. В случае
— Парадокс?
— Да, «невидимая рука» рынка, описанная экономистами, тогда была
гораздо сильнее. Несмотря на все запреты. Как ни странно, государство,
будучи жандармом, оказывалось и естественным рыночным регулятором. Само
того не желая и не прилагая к этому ни малейших усилий.
— Кстати, слово «маклер» тогда уже употреблялось?
—
— Или… черный маклер?
— А вот это выражение родилось позднее и служило пропагандистским
клише. С его помощью новое поколение коммерсантов, занимавшихся
недвижимостью — риэлторов, как их стали называть в середине 90-х, —
боролось с нами, коммерсантами, пришедшими из советской эпохи. Они
считали, что призваны прийти на смену маклерам и вести цивилизованный
бизнес. Ну, так, как они это понимали, разумеется. То есть арендовали
офисы, платили за охрану и так далее.
— Это не более цивилизованные методы?
— Налог бандитской крыше, кидалово, вывоз должников? Дело вкуса,
конечно. Но мы такой романтикой не увлекались. Правда, ближе к 90-м
маклеры испортились — многие становились кидалами. Главным законом
рынка стало право сильного, а не спрос и предложение.
— А почему?
— Во-первых, не хотел играть по таким правилам. Во-вторых, мне все это
уже не было нужно. У меня было несколько квартир в Москве и в Праге,
я жил как рантье. В Праге, кстати, жилплощадь вдвое дешевле, чем
в Москве.
— Москва уже тогда была самой дорогой столицей Восточной Европы?
— Да, была и осталась. Потому что в Москве делаются самые большие
деньги. Кроме того, Москва очень комфортна, а комфортных мест в мире
не так уж много. Поэтому продав квартиру здесь, можно было купить две
в Праге. И сейчас то же самое. Правда, там недвижимость на нерезидентов
оформлять нельзя. Но достаточно оформить совместную
— Как вы встретили
— Сразу после выхода закона на рынок недвижимости хлынуло громадное
количество простачков. Их деятельность поначалу заключалась
в расклеивании объявлений «Куплю квартиру» и «Продам квартиру». Их так
и называли «расклейщики». Потом они стали публиковать это все
в газетах. Но у них не было опыта и связей. А мы имели связи
в паспортных столах, БТИ, ЖЭКах, РЭУ, в бюро обмена в Банном переулке.
Отношения за годы работы сложились такие, что мы могли получить
обменные ордера даже в отсутствие клиентов. У многих из нас к 91-му
году скопился капитал, что позволяло выкупать коммунальные квартиры
в центре Москвы, расселяя жильцов в обычные квартиры на окраине. Если
происходил обмен, людей интересовали квадратные метры, а не стоимость
комнаты в коммуналке и квартиры на окраине, куда они переезжали. И они
получали то, что хотели. А мы получали прибыль.
— Как складывалась судьба этого поколения маклеров дальше?
— Многие коммерсанты, которые поднялись в 1990-е на операциях
с недвижимостью, вышли из Банного переулка. У нас накопилась большая
клиентская база, информация о людях, проживающих в коммуналках,
желающих разъехаться. Новые маклеры находили всю эту информацию
с помощью рекламы. Однако вскоре появились риэлторские фирмы, и это
было пострашнее «расклейщиков».
— Сильно нажимали?
— Да. Помню день, когда фирма «Интерконт» вывесила первое объявление:
«Вы хотите продать квартиру? Мы предлагаем самые высокие цены». Это был
первый гвоздь в крышку гроба. Ведь маклеры работали с информацией.
Их кормили ноги и записная книжка. И вот старая система начала
понемногу рушиться. Чтобы выжить, надо было решительно менять стиль
работы. Пришлось внедрять в фирмы своих людей, отбивать клиентов,
но постепенно маклеры были ассимилированы в риэлторские компании или
сошли со сцены.
— Они были обречены как класс?
— Видимо, да. Каждый одинокий волк в отдельности был опытнее
и искушеннее фирмача-риэлтора. Но те брали массой. Человек — будь
он хоть трижды гений — проигрывал системе, корпорации. Это все равно,
что заставить Брюса Ли драться с дворовой шпаной: если их будет дюжина,
он ничего не сможет.