Журнальный клуб Интелрос » Русская жизнь » №13, 2007
Куда делась русская ипотека?
В безудержном росте цен на жилье в Москве и России было принято
обвинять наше нефтяное благополучие. Должен был произойти финансовый
кризис в США, чтоб стало очевидно: нефть тут ни при чем.
Последние несколько лет москвичей, а после и всех жителей России активно преследовала реклама ипотеки — кредитов на покупку недвижимости под залог покупаемой недвижимости. Возьми кредит, купи квартиру! — призывали телевизор, газеты, наружка. Несмотря на это, объемы ипотеки не особенно росли. Квартиры покупали в основном за наличные.
Банки прилагали немалые усилия, чтоб расширить круг заемщиков. Ставки по кредитам падали — еще несколько лет назад они составляли 15%, сейчас они уже ниже 10%. Росли и сроки выдачи кредитов — с 5 до 10 и даже 12-15 лет. Ипотеку даже включили в национальные проекты, только далеко работа по ее распространению не пошла. И вдруг некоторое время назад рекламная волна пошла на убыль. Реклама стала исчезать, а условия выдачи кредитов — становиться жестче.
Казалось бы, при чем тут нефть? Она и оказалась ни при чем. Деньги для ипотеки банки занимали не в России, а на западных финансовых рынках, туда же они перепродавали пакеты выданных ипотечных кредитов (точнее, облигации, обеспеченные кредитами). А в США этим летом случился кризис ипотечного рынка, и неожиданно оказалось, что на новые ипотечные кредиты ни в России, ни где бы то ни было никто денег больше не даст, а уже выданные — не купят. Машина остановилась.
Недвижимость: мировой пузырь родом из США
Итак, что произошло в США? Много лет подряд ипотека была привилегией
среднего класса за 30. Еще в начала 1990 годов семья обращалась в банк
за ипотекой, лишь дойдя до того уровня благосостояния, когда сбережения
достигали нескольких десятков тысяч долларов, а средний доход —
нескольких тысяч долларов. Сбережения формировали взнос
на 30% стоимости дома, 70% в кредит по 7-8% на 30 лет вынимали
из семейного бюджета 25-30% чистого дохода, не больше. И банк, и семья
были спокойны: семья знала, что даже если одному из пары случится
лишиться работы, дохода второго ее члена хватит на продолжение
платежей, а банк получал надежный источник платежей, который можно было
перепродать почти без дисконта.
Затем положение вещей изменилось. Исходно виноват во всем был кризис
на фондовом рынке. В 2000 году лопнул пузырь интернет-компаний,
в 2001 году случилось 9/11, а затем на падающем рынке произошло
несколько крупных банкротств уже вполне себе традиционных компаний,
в том числе — Enron, входившей еще накануне своего стремительного
падения в небытие в десятку крупнейших компаний США. Над страной
замаячил призрак рецессии, и глава Федеральной резервной системы
(Центрального банка США) Алан Гринспен резко опустил процентную ставку
почти до нуля — так она не снижалась едва ли не с Великой депрессии.
В начале 2000 года ставка составляла 9,5%. В июне 2003 года ставка была
опущена уже до 4% — это был абсолютный минимум,
В результате одновременно сложилась ситуация, когда инвестировать в Америке стало не во что: акции осыпались, облигации не приносят дохода. Осталась недвижимость, которая стала не только намного желаннее, но и намного доступнее, поскольку падение процентных ставок сильно сократило ежемесячные платежи по кредиту, а значит, снизило планку ежемесячного дохода.
А дальше началась цепная реакция. Американцы стали все более массово
покупать дома. Спрос на дома вырос. Цены на недвижимость пошли вверх,
сперва в густонаселенных районах, а затем и в тех краях, где раньше
особый прирост населения не наблюдался. Поскольку дешевые деньги были
доступны не только американским ипотечным банкам, но и, через
облигационные банки, за пределами США, цены на жилье рванули и в других
странах мира. Всюду, от Англии и Китая до Латвии и Вьетнама, цены
на жилье в течение
В принципе, низкая кредитная ставка должна была бы повлечь за собой падение курса доллара, но этого не произошло уже по другой причине. Быстрорастущий Китай, который за 1990-е годы стал «мастерской мира», размещал большую часть своих резервов в долларовые активы — покупая облигации правительства США и в чуть меньшей степени стран Евросоюза. Китайские рабочие вкалывали за горсточку риса в день, американцы охотно покупали дешевые товары, рассчитываясь долларами, государственные банки Китая сносили эти доллары назад в казначейство США. Примеру Китая следовали и другие страны с огромным экспортным потенциалом и резервными госфондами в сотни миллиардов: Япония, Тайвань, Сингапур и, конечно, Россия. В процессе, разумеется, дефицит и государственного бюджета, и торгового баланса США рос не по дням, а по часам — но долгое время казалось, что виной тому преимущественно война в Ираке. Однако разгульная жизнь граждан США в дешевый кредит также возымела свои последствия. Денежный насос имени Гринспена и Буша исправно качал деньги по маршруту: кредиты банкам — кредиты гражданам и за рубеж — покупка недвижимости — покупка бензина и товаров — выручка в Китай и Россию — гособлигации развитых стран — новые кредиты.
Рост цен на недвижимость со временем вывел кредитный бум на новый уровень.
Субпрайм: ипотека для негров и жуликов
Через несколько лет дешевый кредит достиг в основном всего среднего
класса США: все, кто хотели, купили дом, перепродали дом, купили еще
больший дом… Но предложение кредита не прекращалось, экономика США
не росла, и учетная ставка оставалась низкой. В поисках новых
покупателей банки и застройщики стали снижать требования к заемщикам:
сокращать первоначальный взнос и повышать долю дохода, который можно
было бы обратить на погашение кредита. Этому способствовало и то, что
цены на жилье росли быстрее доходов, а значит, абсолютная стоимость
«входного билета» менялась не сильно. В итоге за несколько лет
единственными не охваченными ипотекой слоями населения остались
беднейшие — те, у кого не было средств и на первоначальный взнос,
а часто и минимально необходимого дохода. В обычных условиях им кредит
не светил бы ни при каких обстоятельствах. Но что не сошло бы
в условиях стабильного рынка, было приемлемо на рынке быстрорастущем.
Для бедных была придумана ипотека без первоначального взноса —
70% стоимости дома проходили по обычной ипотеке, а 30% — в кредит
по повышенной ставке выше (иногда значительно выше) ипотечной. Обе
ставки были привязаны к учетной ставке ФРС и плавали вместе с ней.
Большинство бедных заемщиков, однако, были из национальных
меньшинств: либо иммигранты из Латинской Америки, либо черные
американцы. Типичный представитель этих национальных групп зарабатывает
так мало, что ни на сбережения, ни на взносы по ипотеке не остается,
а если он житель гетто в крупном городе (таком, как
Как следствие доходы жителя гетто не отличаются финансовой
стабильностью, а это не воспитывает и ответственного отношения
к деньгам: большие деньги в кармане не задерживаются. Не так давно
в Далласе во время конгресса
Чтобы такие недисциплинированные и малообеспеченные заемщики не попали в дефолт на первом же платеже, для них придумали еще одну льготу: кредит, по которому первые несколько лет, обычно три, платежи были снижены или же их не было вовсе. Ссудные брокеры, которые во множестве завелись по стране (бизнес, хорошо знакомый и нам — по спаму, который некоторые такие брокеры рассылали десятками миллионов) убеждали клиентуру: «Бери-бери, на самом деле тебе вообще платить не придется ни гроша! Через три года цена так вырастет, что перефинансируешься, погасишь эти тридцать процентов и будешь платить, как белый, по чуть-чуть. Смотри, так другие уже сделали — и теперь со своими домами». Что значит «перефинансироваться», большинство заемщиков толком не понимали, но кредиты брали охотно. «А в заявлении, — напутствовали их брокеры, — пиши, что в голову взбредет, я тебе по секрету скажу, что их никто не проверяет». И правда, сведения о заемщиках не проверяли (кредиты «со слов» даже получили неофициальное прозвище «кредиты лжецов») — зачем портить праздник?
В то, что цены будут расти без перерыва, верили все. К тому же
банки, непосредственно выдающие кредиты, ничем особенно не рисковали —
выдав кредит, они тут же перепродавали его инвестбанкам, те выпускали
под него сложные производные ценные бумаги, которые охотно брали
хедж-фонды… и итоговый владелец закладной очень быстро оказывался
С 2004 по 2006 год доля ипотечных субпраймов быстро возросла — с менее чем 5% по стране в целом до 30%. Изначально больше всего таких ипотек выдавалось в нищей Луизиане, но уже в 2006 году эпицентрами покупок стали округи больших городов (Чикаго, Вашингтона, Филадельфии, Нью-Йорка, Лос-Анджелеса) и модные отпускные регионы. На первое место вышел штат Флорида с 36% рискованных кредитов. Покупали дома на субпраймы не только негры и испанцы, но и вполне обеспеченные граждане уже с домами — в «инвестиционных целях», то есть для перепродажи. Купить второй или третий дом на традиционную ипотеку возможности не было, но субпрайм получить даже с двумя закладными было несложно.
Все рекорды спекуляций побил один недавний иммигрант из Узбекистана Казей Серин, накупивший в 2005-2006 году в столице Калифорнии Сакраменто на «кредиты лжецов» всего за полгода аж восемь домов. Он бы купил и девятый, только в банке некстати увидели блог, в котором клиент рассказывал читателям, что он не в состоянии делать даже минимальные платежи по своим восьми закладным и его дома того гляди продадут с молотка. Документы на первые ипотеки за это время еще не успели достичь кредитных бюро.
Дом за один цент
Но в бум субпраймов изначально была заложена проблема. Он втянул
в число покупателей самые последние резервы потенциальных
домовладельцев. Цена недвижимости, как несложно понять, росла за счет
того, что круг покупателей домов в стране все рос да рос. Несложно
догадаться, что после того, как клиентура субпраймов купила свои дома,
новых покупателей уже не осталось. И цены стали останавливаться.
К тому же с 2004 по 2006 год ставка была вновь увеличена с 4% до 8,25%,
практически до уровня перед бумом. А если цены не вырастают —
рефинансирование невозможно. Субпраймы были последними и посыпались
первыми.
Истинный риск субпраймов намного выше кажущегося. Теоретически, конечно, за долги дом всегда можно продать. Однако с домом, купленным на среднестатистический субпрайм, это на практике сделать, скорее всего, невозможно. Вот типовая ситуация. Сидит в своем доме бывший житель гетто, смотрит плазменный телевизор, купленный на халявную кредитную карточку (еще один эксцесс кредитного бума). Под окнами купленный на откат с кредита «Кадиллак». Тук-тук — «Здрасьте, мы из коллекторского агенства, вы полгода уже за дом не платите…» Владелец в конкретных непонятках — он давно забыл не только то, что за дом вроде бы платят, но и что дом не его. На всякий случай берется за заряженный пистолет рядом. На бумаги и повестки в суд хозяин смотрит как баран на новые ворота, если он не функционально неграмотный, что тоже случается нередко. Если б он был один такой на весь поселок, продать бы его дом по суду — и всех дел…
Но таких домов — полный поселок. И продать в этом поселке хотя бы один дом совершенно нереально. Поселок изначально был на дешевой земле, далеко от городов, из дешевых домов — доступный. Формально цены в этом поселке еще выше цены закладной — но только формально. А фактически 20-30% цен могут оказаться в половине случаев откатами номинальным владельцам. Реально же дома могут стоять пустые — и ищи хозяев по гарлемам. Часть домов стоят еще нераспроданные, часть — проданные и незаселенные, на лужайках бурьян, и дай Бог в половине домов живут точно такие же убогие. Какие из них покупатели?
Несколько месяцев назад истории двух таких поселков независимо друг от друга появились в «Нью-Йорк Таймс» и «Сан-Хосе Меркьюри Ньюс». В нью-йоркской газете был описан городок Маунт-Вернон, заселенный в основном выходцами из Гарлема; в калифорнийской — Маунтин-Хаус, заселяемый низкооплачиваемыми работниками из Силиконовой долины и Сан-Франциско. Две противоположные части страны, одна судьба. Покупателей нет, кредиты начинают душить.
Да и в более зажиточных городках картина не сильно отличается —
разве что там по закладным платят и коллекторов не гоняют. Но уже
сейчас появились множественные случаи, когда люди не в состоянии
поменять работу и переехать: чтоб это сделать, надо дом продать,
а покупателей нет, вообще нет, ни по какой цене. Снижай цену,
не снижай — просто нет покупателей. Неважно, спекулянт или
добросовестный обыватель продает, ликвидность рынка испарилась, как
и не было ее. Банк, собирающий платежи, особенно не напрягается — долги
давно не его. Коллекторы могут судиться хоть до греческих календ: если
дом никому не нужен, кроме как текущему владельцу, и тот
Получить деньги с субпраймов невозможно. В годы Великой депрессии
было такое явление, как «одноцентовые аукционы». Ферму продают
за долги. На аукцион сходятся только местные фермеры, все с аккуратно,
по закону, зачехленными дробовиками. Открывается аукцион. Бывший хозяин
фермы: «Один цент». Полная тишина. Аукционист: «Раз, два, три,
продано». Фермеры расходятся. У каждого свои долги и самого
Но и до аукционов может не дойти. Американские власти, памятуя, что скоро выборы, предложили реструктурировать (по сути, списать) просроченные ипотеки «новым домовладельцам». Мол, раз крайними оказались спекулянты-фонды, пусть они и страдают (хедж-фонды стали врагами номер один американских политиков в прошлом году, когда получили миллиардные прибыли) — пусть теперь буржуи поделятся с пролетариатом. Скорее всего, политики этим заодно и окончательно убедят меньшинства, что черный образ жизни — единственно правильный. Те, кто ведет себя «как белый» (платят по кредитам), — лохи, а те, кто ведет себя «как черный» (плевать хотели на долги), — в прибытке: дом, кадиллак и плазменный телевизор. Кредитный рейтинг тоже в порядке, да еще и подрос — власти позаботились о ценном избирателе.
Что в итоге произойдет с ценой недвижимости в типичном новом поселке
в целом? С владельцами тех производных бумаг, которые были сделаны
из самых рискованных закладных? Об этом лучше не думать.
Предварительные оценки ожидаемых общих убытков от ипотечных дефолтов
по стране варьируются от 164 до 300 миллиардов долларов. Пара
А теперь, внимание. Вам ситуация в Америке ничем не напоминает российскую?
Американский рецепт кризиса
Цены на недвижимость в России сделали несколько рывков. Последний
скачок цен был связан уже не с ростом числа новых покупателей,
а с неудачным законотворчеством: Госдума попыталась принять закон для
защиты обманутых «соинвесторов». Соинвесторам этот закон не помог, зато
возможности для авансового финансирования строительства резко
сократились. После этого скачка цены в Москве стали останавливаться,
а рост цен и строительства переместился в Подмосковье и регионы.
Надолго ли? Зависит от спроса.
Ипотека могла бы повлиять на поддержание спроса на жилье на прежнем
уровне, но оказалось, что жители России не очень стремятся брать
ипотечные кредиты. Чем выше поднимается цена квадратного метра, тем
меньше заемщиков могут претендовать на ипотеку. Ипотечный платеж
не может превышать определенной доли от дохода. Раньше банки
не особенно переживали, когда он достигал и 50%, но после кризиса
большинство банков склоняется к ужесточению правил. Приняв этот
норматив за 30%, а ставку по ипотеке за 10%, получаем, что при цене,
скажем, 4000 долларов за метр (текущая среднемосковская цена жилья
эконом-класса) ипотека на самую маленькую
И это — в Москве. В других регионах свои цены и свои доходы, но в последний
Небольшое количество людей, уже взявших ипотеку ранее, когда цены были на 50-75% ниже современных, по большей части рефинансировали и отдали свои кредиты. Те, кто купили квартиры в залог на пике цен, могут попасть в сложное положение, если цена их собственности упадет: сумма кредита окажется больше цены жилья, и банк может потребовать довнести залог, а это сумма от полумиллиона рублей и выше. Мало кто из тех, кто платит до ста тысяч рублей в месяц взносов по ипотеке, может легко держать ее накопленной на черный день.
А остальные думают — и, видя, что цены остановились, думают еще пуще. Сейчас, по данным ипотечных брокеров, ипотеку берут в основном на квартиры ценой от полумиллиона и выше. Платежи по такой ипотеке требуют дохода от 3 миллионов рублей в месяц. Таких людей в Москве много, но все же не больше 350-400 тысяч. И большинство из них отлично умеет считать деньги. Если же цены начнут падать (фактически, они уже падают, недвижимость остается упорно деноминированной в долларах, в то время как все расчеты перешли на рубли) — эта публика и вовсе отложит покупку, пока цены не перестанут падать. Их не переубедит ни реклама, ни низкие ставки.
А вот кто и на какие средства будет покупать квартиры — это открытый вопрос. Судя по тому, что работающие в Москве активно покупают жилье в Подмосковье, Москва человеку, живущему в ней на зарплату, стала не по карману. Но рост цен и там скоро вытолкнет радиус приемлемых цен за границу Московской области, а транспортная инфраструктура и Москвы, и Подмосковья уже и так напряглась до предела еще много лет назад. Пригородные электрички были полны на Москву по утрам и из Москвы по вечерам в будни еще в советское время, а втиснуться в них сейчас — большой успех. Скоро РЖД придется нанимать, как в Японии, заталкивателей пассажиров в двери.
Так кто же покупал в последние годы жилье в Москве? Сколько среди покупателей квартир тех, кто собирается там жить, а сколько тех, кто купил квартиру на продажу, не знает никто. Год назад риэлторы и застройщики неофициально оценивали долю таких квартир в 40%. Сейчас ликвидность квартир почти нулевая: продать их невозможно. Покупатели закончились.
Горе-инвесторы еще верят в сказку о вечно растущем рынке и пока не продают жилье. Но стоит значительной их части потерять терпение, как рынок окажется завален предложением уже не совсем новых квартир.
А дальше — смотри американские события. Подмосковье выросло последним и екнется первым — оно у нас вроде этих субпраймовых поселков.
Вы не купили квартиру на ипотеку в Подмосковье? Нет? Ну и правильно сделали.
Потом купите — на первоначальный взнос. И в Москве.