Расхожее мнение гласит, что квартирный маклер — это патентованный мошенник, который спит и видит, как облапошить легковерного клиента. Порой оно не далеко от истины. Однако 30 лет назад все было иначе. О советском подпольном рынке жилья рассказывает бывший маклер Илья Борисович Завьялов.

— Ваша первая профессия как будто никак не связана с коммерцией…
— Да, я инженер-гидравлик, так что навыки финансиста приобретались по ходу дела. В 1970-е мы с мамой жили в двухкомнатной квартире на Стромынке и однажды решили ее разменять. Но как это сделать? Специальных газет тогда не было. Мы напечатали на машинке объявления и расклеили в разных районах Москвы. Результат — ноль. Полгода долбили по клавишам, изводили бумагу и клей — все бесполезно. Потом нам посоветовали сходить в Банный переулок, в бюро обмена.

— И каковы были первые впечатления?
— Множество людей, все заполняют какие-то бланки на коленках. Когда присмотрелся, понял, что во многих случаях речь шла не о простом обмене «баш на баш». В сложных случаях надо было составлять длинные цепочки. Собирались большие компании и крутили сообща. На столбах и стенах висело огромное количество объявлений. Это все было аналогом нынешней газеты «Из рук в руки», в масштабе, скажем, один к тысяче. Общая мизансцена была как на бирже. На возвышениях стояли люди, они выкрикивали: «Наши в Саратове, ваши в Москве!», «Ваших нет!», «Пойдем к маклеру!» Я ничего не понял и робко подошел к человеку с благородным, как мне показалось, лицом.

— Не ошиблись?
— Пожалуй, нет. Его звали Максимом Захаровичем. Он участливо выслушал меня. «А как эти люди находят друг друга? Через вас?» — спросил я, показывая на громадные простыни из объявлений. В ответ маклер ласково похлопал меня по плечу, улыбнулся и сказал, что мой обмен осуществится в течение полутора месяцев. И посмотрел вопросительно. Я поинтересовался, во сколько обойдутся услуги. Смерив меня взглядом, он вынес решение: «Тысяча рублей». Это было почти все, что мы с мамой успели накопить. Но выхода не было. Зато через четыре или пять недель мы уже имели обменные ордера. На этом мое знакомство с бизнесом могло и закончиться, но, пока мы занимались разменом, я понял, что и сам бы мог зарабатывать маклерством.

— Амбиции молодого человека?
— Да, можно так сказать. Я понимал, что, оставаясь гидравликом, не заработаю за год того, что эти люди получают за две недели. Максим Захарович, например, был прекрасно одет, носил лисью шубу, от него пахло дорогим парфюмом… В общем, я развесил объявления в Банном переулке, и через несколько недель мой телефон накалился. Процесс пошел.

— Старые маклеры так просто пустили в свой круг?
— Если вы владеете информацией о возможных клиентах, вы уже потенциальный маклер, а она тогда собиралась вручную, и этому никто не смог бы помешать. Ведь бюро обмена не оказывало информационных услуг, оно лишь фиксировало сделку (хотя слово это не употреблялось). К тому же людей этого рода занятий было не так много, и они не толкались локтями. Я быстро сообразил, что изрядная часть объявлений в Банном написана самими маклерами, а не хозяевами квартир. Научился отличать одних от других, правильно беседовать… Это оказалось несложным делом. Каждый из нас вел дома свою картотеку, постепенно нарабатывалась клиентская база. Очень скоро я тоже купил себе лисью шубу, как у Максима Захаровича. И зажил безбедно. Зарабатывал без особого труда около трех тысяч в месяц.

— На что вы тратили первые заработки?
— Вначале, признаться, немного обалдел. Каждый день ходил в рестораны, катался на такси, отделал себе квартиру. Многие покупали новую жилплощадь, оформляя ее на родственников. И я тоже. В принципе, роскошь была еще не слишком доступна.

— Как тогда совершались сделки?
— Самый обычный вариант — это обмен с доплатой. Якобы за ухудшение жилищных условий. Ну, например: маленькая комната в Подмосковье меняется на шикарную квартиру в Москве. Удивительно, но бюро обмена никогда не заворачивало такие сделки. Тот, кто получал обменный ордер на комнату, на самом деле там не прописывался. Так под прикрытием обмена реально осуществлялась сделка «купли-продажи». Деньги передавались в машине, в кафе, в чебуречной. Не то, что в 90-е! Тогда Департамент жилья был окружен машинами, в которых сидели бритые люди с оружием. Расчеты происходили при них. А в 70-е нравы были простые — наша собственная милиция нас и берегла, но ненавязчиво.

— Все операции были незаконными?
— Если в них участвовали деньги, да. Но так было не всегда. Например, большая квартира разменивается, получаются три квартиры в Москве, две из них «разъезжаются» в область. Трехступенчатая цепочка. При том, что стоимость квартир была тогда примерно одинаковой, люди плохо понимали, что на что они меняют. Мыслили не столько в рублях, сколько в комнатах. Две комнаты можно было выменять на хорошую двушку. А двушку — на однушку плюс комнату. Тоже бизнес, причем почти законный. Некоторые изрядно приращивали себе жилплощадь.

— Как складывались отношения с властями?
— По-разному, но, как правило, очень неплохо. Возьмем, к примеру, получение кооперативных квартир. Пришли бы вы в какой-нибудь кооператив на Котельнической набережной году, эдак, в семьдесят пятом, и сразу обнаружили бы: вариантов нет, огромная очередь. Но возьмите с собой знакомого маклера, положите 500-700 рублей сверху, и вариант для вас сразу найдется. Маклеры сходились с представителями местной власти, которые ведали подписанием договоров между председателями кооперативов и наемщиками. Осуществляли, так сказать, преступный сговор. Вот и все. К нам привыкли, взятки брали без страха и зазрения совести. Чиновники придерживали жилплощадь и отпускали, кому надо, за плату. В доле была и милиция, поэтому нас не трогали. Механизм работал как часы. Вокруг кооперативов крутилось громадное количество маклеров.

— А как собирали налоги?
— Мы, стоявшие в Банном переулке, платили ежедневно. Такса была в общей сложности 15 рублей за место, сущие пустяки. За сбором приходил один и тот же человек, имени его никто не знал. Не знали его и «там» — в кабинетах, куда он приносил мзду. При такой организации выявить цепочку было сложно: кто платит, кому платит? Обычная наша отмазка для милиционера-новичка: «Я пришел сюда менять свою квартиру». — «А почему обсуждаете чужую?» — «Так мы опытом делимся. Говорим о нашем, о житейском». Реально можно было прихватить человека только в момент получения денег; поймать с поличным было крайне сложно и затратно. Кстати, для отвода глаз каждый из нас где-то еще работал или числился. Иногда даже в дворниках.

— Работали в одиночку?
— Фактически да. Иначе дело тянуло бы на преступный сговор, а это, по советскому законодательству, резко увеличивало сроки. Но, конечно, у каждого были свои девочки в бюро обмена, паспортистки и другие помощники на местах. Вообще пора развеять миф о том, что в СССР не было рынка жилья. Был! Свободный, хотя и подпольный. В него были включены многие звенья власти. В принципе наша деятельность попадала под статью «Нетрудовые доходы», но милиция и чиновники получали свой процент и были довольны. Все работали в системе, но сами на себя, без найма и подрядов. В Москве существовало несколько маклерских кланов.

— Они враждовали?
— Нет, сотрудничали. Это лишь способствовало общему успеху: доход маклера тогда составлял 2-3 тысячи рублей в месяц. Рынок процветал. Это был золотой век квартирного бизнеса.

— Просто идиллия. А клиентов обманывали часто?
— Вот соблазна обмануть клиента почему-то не возникало. Слова «лох» и «терпила» я услышал много позднее. Новое поколение коммерсантов называло так потенциальную жертву аферы и того, кто уже «претерпел». В 70-е и 80-е этих терминов не существовало, потому что случаи прямого обмана — «кидка» — были крайне редки.

— А почему не кидали? Ведь «терпила» не смог бы обратиться в органы: он сам — участник незаконной сделки.
— Удивительно, но это так. Дело не в том, что уровень криминализованности был ниже… Конечно, существовали способы подстраховки. В случае каких-то осложнений можно было сказать милиции: «Вот я хотел обменяться, а у меня ордер отняли». И все-таки главной причиной взаимного доверия была солидарность. Каждый участник сделки понимал: мы команда, совершающая преступление. Мы должны выстоять против государства. Чтобы обмануть власть, мы должны быть честны и чисты друг перед другом. Сейчас такого нет — человек человеку волк. А тогда наличие общего врага неимоверно сплачивало. Общего врага и общей идеи. Поэтому квартирный бизнес был куда более упорядочен, чем нынче.

— Парадокс?
— Да, «невидимая рука» рынка, описанная экономистами, тогда была гораздо сильнее. Несмотря на все запреты. Как ни странно, государство, будучи жандармом, оказывалось и естественным рыночным регулятором. Само того не желая и не прилагая к этому ни малейших усилий.

— Кстати, слово «маклер» тогда уже употреблялось?
— Кое-кто говорил «обменщик». Старушки у подъездов шептались: «Вон, опять обменщики пришли». Но чаще — «маклер».

— Или… черный маклер?
— А вот это выражение родилось позднее и служило пропагандистским клише. С его помощью новое поколение коммерсантов, занимавшихся недвижимостью — риэлторов, как их стали называть в середине 90-х, — боролось с нами, коммерсантами, пришедшими из советской эпохи. Они считали, что призваны прийти на смену маклерам и вести цивилизованный бизнес. Ну, так, как они это понимали, разумеется. То есть арендовали офисы, платили за охрану и так далее.

— Это не более цивилизованные методы?
— Налог бандитской крыше, кидалово, вывоз должников? Дело вкуса, конечно. Но мы такой романтикой не увлекались. Правда, ближе к 90-м маклеры испортились — многие становились кидалами. Главным законом рынка стало право сильного, а не спрос и предложение. Я-то к тому времени отошел от дел.

— А почему?
— Во-первых, не хотел играть по таким правилам. Во-вторых, мне все это уже не было нужно. У меня было несколько квартир в Москве и в Праге, я жил как рантье. В Праге, кстати, жилплощадь вдвое дешевле, чем в Москве.

— Москва уже тогда была самой дорогой столицей Восточной Европы?
— Да, была и осталась. Потому что в Москве делаются самые большие деньги. Кроме того, Москва очень комфортна, а комфортных мест в мире не так уж много. Поэтому продав квартиру здесь, можно было купить две в Праге. И сейчас то же самое. Правда, там недвижимость на нерезидентов оформлять нельзя. Но достаточно оформить совместную русско-чешскую фирму, и у вас не будет никаких проблем. В принципе, чехи приветствуют русских инвесторов, это выгодно.

— Как вы встретили 1991-й год, когда вышел Закон о приватизации жилья?
— Сразу после выхода закона на рынок недвижимости хлынуло громадное количество простачков. Их деятельность поначалу заключалась в расклеивании объявлений «Куплю квартиру» и «Продам квартиру». Их так и называли «расклейщики». Потом они стали публиковать это все в газетах. Но у них не было опыта и связей. А мы имели связи в паспортных столах, БТИ, ЖЭКах, РЭУ, в бюро обмена в Банном переулке. Отношения за годы работы сложились такие, что мы могли получить обменные ордера даже в отсутствие клиентов. У многих из нас к 91-му году скопился капитал, что позволяло выкупать коммунальные квартиры в центре Москвы, расселяя жильцов в обычные квартиры на окраине. Если происходил обмен, людей интересовали квадратные метры, а не стоимость комнаты в коммуналке и квартиры на окраине, куда они переезжали. И они получали то, что хотели. А мы получали прибыль.

— Как складывалась судьба этого поколения маклеров дальше?
— Многие коммерсанты, которые поднялись в 1990-е на операциях с недвижимостью, вышли из Банного переулка. У нас накопилась большая клиентская база, информация о людях, проживающих в коммуналках, желающих разъехаться. Новые маклеры находили всю эту информацию с помощью рекламы. Однако вскоре появились риэлторские фирмы, и это было пострашнее «расклейщиков».

— Сильно нажимали?
— Да. Помню день, когда фирма «Интерконт» вывесила первое объявление: «Вы хотите продать квартиру? Мы предлагаем самые высокие цены». Это был первый гвоздь в крышку гроба. Ведь маклеры работали с информацией. Их кормили ноги и записная книжка. И вот старая система начала понемногу рушиться. Чтобы выжить, надо было решительно менять стиль работы. Пришлось внедрять в фирмы своих людей, отбивать клиентов, но постепенно маклеры были ассимилированы в риэлторские компании или сошли со сцены.

— Они были обречены как класс?
— Видимо, да. Каждый одинокий волк в отдельности был опытнее и искушеннее фирмача-риэлтора. Но те брали массой. Человек — будь он хоть трижды гений — проигрывал системе, корпорации. Это все равно, что заставить Брюса Ли драться с дворовой шпаной: если их будет дюжина, он ничего не сможет.