Журнальный клуб Интелрос » Русская жизнь » №13, 2007
Генеральный директор строительной компании, уже около 10 лет возводящей дома в Москве, легко согласился на интервью. «Наболело, — пояснил он. — На столичный рынок недвижимости существует два взгляда. Первый — правительства города, в духе соцреализма. Второй — всяких „несогласных“, рисующих нас бандитами». Имя свое строитель решил оставить в секрете — он ведь собирается и дальше работать на своем поприще.
— С 2000-го по 2007 год цены на квартиры в Москве поднялись
в шесть раз, тогда как средний доход москвича за это время увеличился
только в 3 раза. Семь лет назад собственное жилье для большинства
москвичей казалось роскошью, а сегодня, выходит, для них оно уже даже
не роскошь, а недостижимая мечта? Что является главной причиной такого
резкого роста цен?
— Главная причина — низкая «стартовая площадка» рынка жилья в Москве
(а в провинции тем более). Большинство населения к началу девяностых
проживало в очень плохих условиях: в среднем на одного человека
приходилось 17 кв. м при европейских 30 кв. м и
В начале-середине девяностых у какой-то части населения появились деньги. Сначала эти люди купили себе малиновые пиджаки, ролексы и мерседесы. А потом захотели иметь жилье по европейским стандартам — малоквартирные дома с высокими потолками, с подземными гаражами, с инфраструктурой. И на эту аудиторию стал работать элитный сегмент строительного рынка, возникли все эти дома на Остоженке, вокруг Арбата.
Но вместе с тем сохранялся монстр по имени «Строительный комплекс Москвы», который безостановочно по сей день продолжает клепать панельные кварталы. До 2006 года на панельное домостроение приходилось около 2,5 млн кв. м квартир из ежегодно возводимых 4,5 млн кв. м. Однако из этих 2,5 млн кв. м около 2 млн расходится по социальным программам правительства — очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхого жилья, военным, молодым семьям и т. д.
В итоге мы имеем примерно 300 тыс. кв. м для очень богатых людей,
эти метры фактически вне рынка, и около 2 млн кв. м выбрасывается
ежегодно на рынок. Но что такое 2 млн кв. м — это примерно 25-30 тыс.
квартир ежегодно. На 3,5 миллиона московских семей. То есть 1 квартира
на 125 семей. В европейских городах 1 новая квартира или дом приходится
— Есть ведь еще и вторичный рынок. На нем ежегодно обращается, согласно статистике, около 75-80 тыс. квартир.
— Это «круговорот вещества в природе». 80-90% сделок на вторичном
рынке — это так называемая «альтернатива». Когда трешка меняется на две
однушки или наоборот. Увеличению метража на душу населения это
не способствует. Как в начале девяностых в Москве приходилось
17 кв. м на человека, так и в 2007-м эта цифра та же.
— Но глава стройкомплекса Москвы Ресин рапортует о 21 или даже 23 кв. м на человека.
— Столичные чиновники
— Есть вот еще точка зрения, что якобы
— Приезжие, главным образом, формируют спрос на аренду.
Из 3,5 миллионов московских квартир сдаются около 600 тыс., это
примерно 1-1,5 млн арендаторов. И не более 5% от общего числа
приезжих — это нувориши из регионов, которые покупают в Москве элитные
квартиры или квартиры
— Московское правительство возлагает большие надежды
на ипотеку. Чиновники утверждают, что это реальный путь улучшения
жилищной ситуации.
— Количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого
— Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.
— Тут все сложнее. Строители и риэлторы — это вторично, первично — правительство Москвы.
Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников.
Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для
покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае,
сколько стоит метр — тысячу долларов или десять. Натуральный оброк.
Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем
больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную
площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн
долларов, на окраинах — около 5 млн. Затем строители на собственные
деньги возводят еще всю инфраструктуру — больницы, детские сады, школы,
дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных
обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники
просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше.
Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том,
чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного
— Но и строители внакладе не остаются.
— Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков
составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника,
прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7%
от прибыли, все остальное он пускает в оборот — в приобретение
площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.
— Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?
— Цены не просто не растут — они падают. Но дешевеет некачественное
панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека
не помогает — банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках
и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска — того
гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит
возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает
на свои места — ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч
долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда
не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше
лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег
и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где
— В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?
— Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский.
Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди
покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.
В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если
— Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?
— В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если
брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же
время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного
бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего
класса в западном понимании — от 100 тыс. долларов в год на семью, это
еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как
и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых
в Москве). Тут увеличение дохода
— А какие районы перспективные, как вы считаете?
— ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад — застройщики
пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы
от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.
— И средний класс хочет поселиться именно там?
— Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах
— Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?
— Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей,
в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число
подземных машиномест, что просто нереально сделать — в больших жилых
комплексах и так
— Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?
— Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать
в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным
застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами
по несколько сотен тысяч квадратных метров — а в городе уже негде,
здесь возможна только точечная застройка.
Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.
Тяжелее всего приезжим — большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного дохода.
— Мы подошли к прогнозам. Что будет с рынком недвижимости лет через пять?
— Продолжится процесс формирования гетто, разрастется жилой пояс вокруг
МКАД со стороны области. В самой Москве будет строиться только дорогое
жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум
6-7 тыс. долларов за кв. м, в жилых
При этом какая бы власть ни пришла в Москву, ситуацию не изменить, это естественный ход городской истории. Тем более что и новым чиновникам тоже захочется сладко кушать — а кто их накормит вдоволь и вкусно, кроме строителей?